Cómo calcular el valor catastral de una vivienda

Independientemente del valor de la tasación de una vivienda, todo inmueble tiene registrado un valor catastral oficial. Conoce aquí algunos detalles al respecto.
En este artículo vamos explicarte qué es y cómo se puede saber el valor catastral de un inmueble, en función de una serie de factores que analizaremos (al detalle). ¡No dejes de leer!

¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral de una vivienda, o de cualquier otro bien inmueble, es la valoración que de él lleva a cabo el Catastro. Este, por su parte, es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que, tras la evaluación previamente mencionada, se incluyen las descripciones de los distintos bienes inmuebles que existen en el territorio nacional (sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes en el País Vasco y Navarra), que pueden ser:

- Urbanos: se ubica en suelo urbano (de acuerdo a la normativa catastral).

- Rústicos: se ubican en naturaleza rústica (la que no es urbana ni forma parte de inmueble de características especiales).

- Características especiales: se ubica en un complejo de uso especializado que se compone de varias “partes” (suelo, edificios y otras instalaciones) como, por ejemplo, un aeropuerto o una autopista, que, sin embargo, funciona, y es tratado, como un solo inmueble.

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¿Para qué sirve el valor catastral?

El valor catastral es utilizado, por parte de las Administraciones que lo requieren, para el cálculo de impuestos como:

- IBI (o Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

- ITP (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

- AJD (o Actos Jurídicos Documentados).

- IP (o Impuesto sobre el Patrimonio).

- ISD (o Impuesto de Sucesiones y Donaciones).

¿Qué define el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral de un inmueble se contempla en la descripción catastral de los bienes inmuebles, que comprende todas las características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán:

- La localización y la referencia catastral.

- La superficie.

- El uso o destino. 

- La clase de cultivo o aprovechamiento.

- La calidad de las construcciones.

- La representación gráfica. 

- El valor catastral.

- El titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero.

Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha descripción junto con su código registral.

La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de estas características ahorra tiempo a cualquier propietario para conocer la información relativa a su inmueble. Una consulta a dicho registro o una solicitud para conocer su valoración puede facilitarte la tarea.

A continuación te contamos algunos detalles sobre uno de los puntos clave, el valor catastral, además de detallar el proceso de valoración de un inmueble.

¿Qué es el catastro y para qué sirve?

El catastro tiene varias funciones atribuidas que, o se ejercen directamente a través de los Servicios Centrales y de las Gerencias ubicadas en las distintas provincias y ciudades autónomas del territorio nacional (excepto País Vasco y Navarra) o en colaboración con otras Administraciones y entidades públicas.

Al calcular el valor catastral de una vivienda, o cualquier otro inmueble, el Catastro le asigna un valor monetario en función de su ubicación, del valor de la construcción y de otros criterios añadidos que comentaremos a continuación. Dicha valoración se archiva con un código identificador (denominado referencia catastral) de veinte caracteres, cuya consulta puede hacerse directamente y de manera gratuita desde la Sede Electrónica del Catastro.

¿Cómo se inscribe una vivienda en el Catastro?

Se puede registrar una finca en el catastro de 2 maneras:

- Presentando el modelo correspondiente (se puede obtener, de forma gratuita, en las Gerencias del Catastro, en las Delegaciones de Economía y Hacienda o en Ayuntamientos colaboradores), acompañado del modelo 902-N y la siguiente documentación:

- DNI.

- Certificación catastral electrónica (si no hay referencia catastral), que se obtiene en la Sede Electrónica del Catastro, o un documento expedido por el Gerente del Catastro que incluya la referencia catastral.

- Fotocopia del documento de escritura de obra nueva.

- Certificado final de obra.

- Memoria de materiales y calidades.

- Fotografías de la fachada (de buena calidad).

- Coste de las materias de la obra.

Además:

- Si se produce un cambio en el titular catastral, se presentará el original y fotocopia del impreso.

- Si el inmueble se encuentra en algún régimen de protección pública, hay que facilitar el documento original y la fotocopia que lo justifica.

- Si se declara la división horizontal, es necesario aportar el original y fotocopia de la misma (o un documento que la acredite).

- A través de la Sede Electrónica del Catastro.

¿Cuánto cuesta registrar una propiedad en el catastro?

El coste de registrar una propiedad en el catastro depende del valor que tenga el inmueble, por lo que, primero, hay que conocerlo. Una vez se sepa, son las tarifas estipuladas, y que se pueden consultar en el BOE, las que indicarán los que cuesta el registro. 

¿Qué se tiene en cuenta para calcular el valor catastral de un inmueble?

Al calcular el valor catastral de una vivienda se tiene en cuenta factores como, por ejemplo:

- La localización del inmueble y todo lo que la rodea, es decir, circunstancias urbanísticas, explotación del terreno, productividad de la región, etc.

- Ejecución material de la construcción en sí, para la que se consideran desde costes de construcción, beneficios de la contrata, hasta honorarios profesionales, tributos, uso, calidad, antigüedad, etc. Si hubiere gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción también se considerarían al calcular el valor catastral de la vivienda.

- El valor de mercado que tenga la vivienda, o el inmueble evaluado.

En relación con este último punto, el valor catastral de la vivienda obtenido tras el cálculo no podrá superar el valor de mercado. Es decir, la cifra inscrita en la administración será siempre inferior a la resultante de cualquier tasación o de cualquier proceso de compra-venta. Este hecho, sin embargo, promueve una revisión constante del valor catastral, que puede ser actualizado en función de los coeficientes aprobados de las Leyes de Presupuestos Generales del Estado una y otra vez.

¿Cómo podemos saber el valor catastral de un inmueble?

La referencia catastral de veinte dígitos permite conocer rápidamente los detalles del inmueble. Entre estos detalles que considera el Catastro se encuentran el valor catastral del mismo, teniendo en cuenta el coste actual, variables por uso, así como calidades de materiales y estados de conservación, suelo, y construcciones.

Saber el valor catastral de un inmueble no tiene coste alguno, es gratuito. Esto es, si no lo hubiere se debe solicitar y, si simplemente se quiere conocer, este se puede consultar contactando al Catastro. Es importante conocer el valor catastral de los inmuebles, ya que no solo mediante él se tributan algunos impuestos, como el IBI, sino que, además, es una información requerida en la declaración de la renta.

Acceder al valor catastral de una vivienda, o cualquier otro inmueble, es un proceso sencillo para los titulares del mismo (y para las personas autorizadas), de modo que a la hora de proceder a la consulta, hay que personarse presentando estos datos. Las consultas para solicitar información catastral se pueden hacer por tres vías principales:

- Sede Electrónica del Catastro.

- Gerencia del Catastro.

- Cualquiera de los puntos de información catastral.

Cuando la solicitud del valor catastral se haga online, por ejemplo en la Sede Electrónica, el titular deberá acceder a la consulta presentando un certificado digital, por ejemplo el DNI electrónico. Si el interesado se personase en cualquiera de las instituciones autorizadas, deberá hacerlo con la documentación que acredite la titularidad. Existe, no obstante, una cuarta forma de saber el valor catastral del inmueble, si no corre prisa y si este está dado de alta, se puede esperar a que llegue el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que en él se encuentra indicado tal valor.

Recuerda que el valor catastral siempre estará por debajo del valor de mercado y que no lo debe superar. Por ello, no te fijes solo en este valor, sino que sopesa también el auténtico valor de mercado. Si quieres tener una idea aproximada del valor de una vivienda, puedes hacerlo gracias a la herramienta BBVA Valora, la cual te permite conocer en pocos clics tres aspectos esenciales de cualquier vivienda: cuánto puede valer, cómo es el barrio y qué significado financiero puede conllevar una compraventa.

¿Y si se quieren modificar los datos del catastro?

Si se quieren modificar los datos que se tiene registrados de una vivienda, hay que comunicárselo al Catastro, de forma que este pueda censarlos. Es muy importante que se haga de esta forma, dado que cualquier cambio que se lleve a cabo va a afectar, directamente, al valor catastral del inmueble y, con ello, a los impuestos que se pagan por él.

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