¿Qué tasación aproximada tiene mi vivienda?

Te contamos qué factores influyen a la hora de fijar el valor de tasación de tu casa

Para conocer el valor de tasación de una vivienda se lleva a cabo un proceso mediante el cual un profesional homologado por el Banco de España determina cuál es su precio (en base al estado del mercado inmobiliario en el momento de la tasación). 

Son varios los factores que influyen a la hora de calcular el valor de tasación de una vivienda, siendo el tasador con homologación el único que puede determinarlo. Este experto, y a pesar de haber más, siempre tiene en cuenta algunas de estas variantes (útiles para la mayoría de los casos) a la hora de evaluar el precio de tasación de la vivienda.

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¿Para qué le sirve, a un particular, calcular el valor de tasación de una vivienda?

En una operación de compra-venta de un inmueble, la tasación de la vivienda es uno de los trámites que nos requerirá la entidad bancaria al solicitar la hipoteca con la que hacer frente a esta operación. Esto es así porque la financiación que ofrece el banco al comprador se fija en función del valor de tasación de la vivienda que, previamente, ha quedado establecido por el profesional homologado. Por tanto, estamos hablando de un proceso obligatorio y decisivo a la hora de empezar cualquier transacción inmobiliaria.

La tasación de la vivienda es un trámite que también se puede hacer si se desea poner una casa a la venta. Puede orientarnos como propietarios acerca del precio que podemos pedir por ella.

¿Para qué le sirve, a un banco, calcular el valor de tasación de una vivienda?

A la entidad bancaria le sirve este valor de tasación de la vivienda por dos motivos:

- Para asegurarse de que tiene el precio de tasación real de la vivienda. Este hecho le garantiza que, en caso de impago del cliente hipotecado, la deuda se pueda cubrir volviendo a poner el piso a la venta.

- Para establecer el importe de financiación que concederá a la persona que solicite una hipoteca para la compra del inmueble. En general, este importe es un 80 % del valor de la tasación de la vivienda, que no del precio de venta. Si la tasación de la vivienda se ha hecho para una segunda vivienda, el importe suele ser algo inferior. 

Ponemos un ejemplo: si el precio de venta es de 100.000 € y el valor de tasación de la vivienda es de 80.000 €, el 80 % se aplicará a los 80.000 €. Es decir, el banco concederá como máximo una hipoteca por valor de 64.000 €.

Documentos necesarios para conocer realizar la tasación y conocer el valor de la vivienda

Es importante saber los documentos que se tienen que aportar para facilitar la tasación al profesional homologado:

- La escritura de la propiedad.

- Certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como su descripción completa, incluidos los derechos reales y sus limitaciones.

- Nota simple en el registro.

- Planos del inmueble.

- Si se trata de un edificio en proyecto, el proyecto visado por el colegio profesional competente.

- Si se trata de un edificio en construcción, la fotocopia de la licencia de obras y el proyecto visado por el colegio y el ayuntamiento correspondiente, la licencia de obra y la última certificación de obra ejecutada.

- En caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o documento administrativo que acredite el precio máximo en venta o alquiler.

- En el caso de edificios, documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales, y en caso de haber sido cedido su uso total o parcialmente, el contrato de arrendamiento o título de ocupación.

- En caso de ser un terreno edificable sobre el que se quiere construir la vivienda, la cédula o consulta urbanística por escrito y el plano catastral o parcelario, y para las fincas rústicas documentación catastral relevante a su régimen de explotación, al derecho de riego y la de su rendimiento

Una vez que el tasador tenga todos estos documentos en su poder, podrá empezar a calcular el valor de tasación de la vivienda. El Banco de España establece que el encargado final de escoger al tasador sea el propietario de la vivienda o el interesado en solicitar la hipoteca al banco.

El proceso que sigue el tasador para calcular el precio de tasación de la vivienda es:

- El tasador visita e inspecciona el inmueble. Cualquier tasación que se haga a distancia, por ejemplo mediante una tasación online, no tiene un carácter vinculante sino meramente orientativo.

- El tasador está obligado a analizar los planos de todas las instancias de la vivienda, tanto privadas como de uso común.

- En el informe que incluye el valor de tasación de la casa tiene que comprobarse que la finca registral que se va a tasar es la correcta.

- El tasador también tiene que comprobar que no existe ninguna irregularidad urbanística que afecte al inmueble que se va a tasar.

- Por último, al documento de tasación hipotecaria se deben adjuntar seis testigos de tasaciones reales de la misma zona.

Elementos en los que se suele fijar el tasador

Como hemos comentado al inicio, solo un profesional homologado por el Banco de España puede establecer el valor de tasación de una vivienda. Sin embargo, conocer los elementos de la vivienda en la que todos ellos suelen fijarse puede ayudar a un particular a establecer un precio aproximado de la misma: Estos son:

- El estado del edificio: a la hora de calcular el valor de tasación de la vivienda influye mucho si el edificio en el que se encuentra el objeto está rehabilitado o no, o si ha pasado la inspección técnica.

. La ubicación de la vivienda: la localización es fundamental a la hora de calcular el precio de la casa. En este aspecto, se tiene en cuenta si está en el centro de la ciudad, si en caso de no estarlo tiene buena conexión de transporte público, si es una zona mayoritariamente residencial o más empresarial, si hay bares, tiendas, parques, etc.

- La superficie de la casa: cuántos metros cuadrados tiene y cuántos de esos son habitables.

- La orientación: no es lo mismo que un piso esté orientado al norte o al sur (esto dirimirá si tiene  pocas o muchas horas de luz natural). Si está orientado hacia el oeste por ejemplo, tendrá mejor valoración. Además de la orientación, las vistas también tienen un papel importante a la hora de tasar la casa.

- La distribución de las habitaciones: en una casa, los metros no lo son todo. La distribución y organización de las instancias también son fundamentales a la hora de calcular su valor de tasación. Un piso muy grande con pasillos muy largos y estrechos, por ejemplo, tendrá menos valor de tasación que uno con los mismos metros habitables pero con una distribución más cómoda.

- Ascensor en el edificio: la capacidad de acceso y de movilidad son factores a tener en cuenta para aumentar el valor de la casa.

¿Quién paga los gastos de tasación de la vivienda?

La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria ha esclarecido este hecho. Actualmente, es el comprador el que debe hacerse cargo de abonar el importe correspondiente a los gastos de tasación de la vivienda. Un hecho que le permite, siempre que esté homologado por el Banco de España, elegir al tasador que valore y establezca el precio de la vivienda.
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