¿Qué es el cuadro de amortización de hipoteca y cómo funciona?

Descubre lo que es el cuadro de amortización de una hipoteca y, en base a su funcionamiento, la manera de aplicarlo.

Solicitar una hipoteca es un trámite acompañado de riesgos y de grandes reflexiones, pues la cantidad de dinero que se presta suele ser alta y lleva consigo un notable endeudamiento y un compromiso durante varios años (con una entidad bancaria). 

Es por ello que, a la hora de pedir una hipoteca, es importante que se conozca la terminología básica relacionada con ella, y además, es fundamental que se comprenda lo que es “su cuadro de amortización” (ya que siempre hay uno en cada préstamo hipotecario).

En este artículo, y en detalle, profundizamos en este concepto de cuadro de amortización, explicando en qué consiste. 

Estos son los términos importantes para entender el cuadro de amortización de una hipoteca

  • Capital prestado o principal en una hipoteca: es, en esencia, el dinero que se solicita para asumir la compra del objeto deseado (un piso, una casa, un almacén, etc.). En el contrato de la hipoteca, por tanto, es la cantidad que el prestatario (aquel que recibe el dinero) solicita y recibe del prestamista (la institución que da el dinero).
  • Prestamista de una hipoteca: es el que pone las condiciones del préstamo hipotecario, que en términos financieros se resumen en la fijación de un precio por el capital entregado. Esto es lo que se conoce como tipo de interés. El tipo de interés es un “valor” que estipulan las entidades de crédito por prestar dinero en función de diversos aspectos como la cantidad prestada, el plazo de devolución, el perfil de prestatario, etc.
  • Amortización: es la cantidad que el prestatario deberá devolver a la entidad que le ha prestado el dinero. Las modalidades de amortización pueden ser diferentes: desde cuotas constantes (sistema francés) hasta fórmulas variables en aumento. En cualquiera de los casos, no obstante, el proceso de la devolución se traduce en un complejo cálculo, resultante de la suma del capital prestado más los intereses devengados de la operación. 

Este último hecho, independientemente del tipo de amortización o de si el tipo de hipoteca es fijo, variable o mixto, hace necesario conocer el “cuadro de amortización de hipoteca”, que es, en definitiva, una relación detallada de los plazos y cantidades para la devolución del dinero.

Conocer al detalle este cuadro de amortización es importante. Recuerda que una cuota de amortización (por lo general mensual) se compone de una parte destinada a la devolución del capital prestado (amortización) y otra parte destinada al pago de intereses devengados. Por lo tanto, se tiene que saber lo que se está pagando y cuánto queda por amortizar realmente.

¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?

El cuadro de amortización de una hipoteca es, sencillamente, una relación detallada de las diferentes cuotas establecidas para su devolución

¿Cuáles son las partes que componen un cuadro de amortización?

Todos los cuadros de amortización se componen de las siguientes “columnas”:

  • Número de la cuota o mensualidad a la que se debe hacer frente (de la 1 a xx, se incluyen tantas cuotas como sean necesarias).
  • Tipo de interés que se aplica.
  • Importe de cada cuota, conforme al sistema de amortización escogido, obtenido de la suma de dos factores: intereses y capital amortizado.
  • Intereses devengados (se abonan al banco con el pago en cuestión).
  • Cantidad del capital amortizado que se reintegra al abonar la cuota.
  • Capital restante pendiente de amortizar (tras los anteriores abonos).

A modo de ejemplo, así sería el cuadro de amortización de una hipoteca:

 

Número de cuota o mensualidad Tipo de Interés de la cuota Importe de la cuota que se abona Intereses abonados por el pago Capital amortizado por el pago

Capital pendiente de amortizar
Número de cuota o mensualidad
1-XX
Tipo de Interés de la cuota
X %
Importe de la cuota que se abona
XXX,XX €
Intereses abonados por el pago

XX,XX €

Capital amortizado por el pago

XX,XX €

Capital pendiente de amortizar

XX.XXX,XX €

¿Cómo varía el cuadro de amortización de una hipoteca (según su tipo)?

El proceso que se sigue al calcular el cuadro de amortización de una hipoteca fija, variable o mixta (con el tipo de interés aplicado en el momento de dicho cálculo) es el mismo, lo que no implica que el resultado que se obtiene, tras hacerlo, también lo sea

Y es que, y es la única diferencia entre los 3 casos, el importe de la cuota del cuadro de amortización de la hipoteca fija se mantiene invariable en el tiempo (salvo que se produzca una cancelación parcial) mientras que el de una hipoteca variable o una mixta cambia en cada revisión (o si hay una cancelación), al alza o a la baja.

En cualquiera de los casos, y siguiendo el sistema francés (el más habitual), el porcentaje de cuota que representan los intereses suele ir disminuyendo según avanzan las mensualidades, de modo que la progresión de la penúltima columna –capital amortizado– crece según nos acercamos al final. En las últimas cuotas, por tanto, se pagan cada vez menos intereses y se amortiza más deuda.

¿De qué te informa, por tanto, el cuatro de amortización de una hipoteca?

En resumen, el cuadro de amortización de una hipoteca permite que se conozcan ciertos aspectos esenciales de esta, como:

  • El total de cuotas que se tienen por delante.
  • El dinero que se devuelve en cada pago y a dónde se destina (un porcentaje al capital y otro a los intereses).
  • El porcentaje de intereses que se pagan en cada mensualidad (previo cálculo de los mismos).

Es decir, el cuadro de amortización de una hipoteca sirve para conocer con mayor precisión el porcentaje de devolución de deuda frente al pago de intereses de una cuota de amortización.

¿Cómo se obtiene el cuadro de amortización de una hipoteca?

Es el banco el que debe entregar el cuadro de amortización de la hipoteca al cliente, y lo hará en la FEIN (documento que se entrega al conceder el préstamo hipotecario y que contiene las condiciones finales del mismo).

Y si lo que se quiere es comprobar el estado actual de la devolución de un préstamo que ya se tiene, se puede pedir el cuadro de amortización en una oficina del banco o, en su lugar, descargarla (a través de la banca online). 

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