Como funciona unha hipoteca

As claves máis importantes para que saibas como funcionan os préstamos hipotecarios
Un préstamo hipotecario consiste en recibir unha determinada cantidade de diñeiro - capital - por parte dunha entidade bancaria a cambio do compromiso de devolver esa cantidade, máis os xuros correspondentes - con base no tipo de xuro -, a través do pagamento periódico de cotas que adoitan ser mensuais. Como garantía de pagamento ofrécese, ademais, o propio inmoble que se adquire.  Esta é a definición de préstamo hipotecario que ofrece o Banco de España e contén os tres elementos clave para entender como funciona unha hipoteca: capital, xuro e período de amortización.
Báner superior hipoteca fixa Báner superior hipoteca fixa
Hipoteca Fija BBVA
A tranquilidade de pagar o mesmo cada mes.

Clave 1: o capital

É a cantidade de diñeiro que solicitamos ao noso banco á hora de adquirir ou reformar unha vivenda. Por norma xeral, a entidade bancaria financia ata o 80% do valor de taxación do inmoble en caso de ser a primeira vivenda e arredor do 70% se é a segunda. Que pasa co 20% restante? O cliente deberá entregalo como primeiro pagamento ou "entrada" no momento da compra da vivenda. Isto é así por dous motivos principais: por un lado, que o cliente dispoña do 20% do valor do inmoble con antelación demostra a súa capacidade de aforro, algo que as entidades bancarias valoran; por outro, ao financiar ata o 80% do inmoble o banco non asume todo o risco da operación en caso de falta de pagamento por parte do comprador.

Por exemplo, se a vivenda que queremos adquirir custa 100.000 euros, o máis habitual é que o banco nos financie ata 80.000 euros. Porén, cabe sinalar que tamén existen as hipotecas ao 100% de financiamento do valor do inmoble. As entidades bancarias ofrécenas a aqueles clientes que demostran unha solvencia e estabilidade económica moi importante, polo que o risco de non-pagamento que corre o banco é moito menor. A respecto disto, posuír unha segunda casa ou a solvencia dos avalistas que apoien a nosa solicitude son puntos importantes á hora de conceder esta clase de financiamento.

A taxación do inmoble tamén pode ser outra vía de acceder a un préstamo hipotecario ao 100%. Se, tras taxar a vivenda que queremos adquirir resulta que o seu valor é maior ao do prezo de mercado, a entidade bancaria podería facilitar o seu financiamento completo.

Outra forma adicional de conseguir un financiamento ao 100% é adquirir unha vivenda que xa posúa o propio banco dentro da súa oferta.

Clave 2: o xuro

O xuro é o beneficio económico que obtén o banco por conceder ao cliente acceso ao financiamento solicitado. No caso das hipotecas a tipo variable está composto por dúas partes: o índice de referencia e o diferencial. A suma dos dous ofrécenos o tempo de xuro que pagaremos pola nosa hipoteca.

- Os índices de referencia. Estes índices utilízanse para modificar o tipo de xuro do préstamo hipotecario de tipo variable, é dicir, indican como evoluciona o prezo do diñeiro e iso repercute no importe total que o cliente terá que devolver nas cotas mensuais e, polo tanto, inflúe no total que se reembolsará ao final da vida do préstamo.

En España o índice de referencia máis utilizado é o euríbor, que mostra o prezo ao que os bancos europeos se prestan diñeiro entre si. A súa revisión adoita ser anual, aínda que tamén se pode realizar ao trimestre ou ao semestre. Tras esta revisión, a cota mensual que debe pagar o cliente pode subir ou baixar, dependendo da evolución que tivese o euríbor.

Ademais, existen outros índices de referencia entre os que destaca o índice de conxunto de entidades.

- O diferencial aplicado. É o que cobra o banco por asumir o risco de financiar a compra dun inmoble.

Con estes factores na man podemos diferenciar tres clases de hipotecas en función do tipo de xuro que apliquen:

- Tipo fixo: Para calcular o custo dos préstamos hipotecarios de tipo fixo non se ten en conta o euríbor, só o tipo de xuro fixo que nos aplique o banco, polo que sempre se sabe exactamente a cota mensual que se pagará.

- Tipo variable: No caso das hipotecas de tipo variable o máis común é ter de índice de referencia o euríbor, o cal varía de maneira diaria, aínda que o máis común é que o tipo de xuro do préstamo se actualice cada 6 meses tomando o valor do euríbor nese momento. Desta maneira, o índice de referencia condiciona o custo do préstamo hipotecario: a menor euríbor menor será a cota mensual da hipoteca para o cliente.

- Tipo mixto: Estas hipotecas aplican un tipo fixo durante os primeiros anos do préstamo, para despois pasar a aplicar un xuro variable con referencia no euríbor.

Outros dous conceptos importantes que fan referencia ao prezo dun préstamo hipotecario son o TIN e a TAE:

- O TIN (TXN) é o tipo de xuro nominal: é o prezo que o banco cobra por prestar diñeiro durante un determinado período de tempo. Esta cifra non ten en conta ningún gasto adicional que vaia asociado á contratación da hipoteca, como unha comisión de apertura. Serve como indicador do prezo dese produto ou operación financeira dentro dun mesmo banco, polo que non serve para comparar prezos de produtos nin na entidade en que solicitamos o préstamo nin entre outras entidades.

- TAE é o acrónimo de taxa anual equivalente: indica o custo efectivo dun préstamo durante un período determinado atendendo a unha fórmula matemática normalizada que utilizan todas as entidades bancarias, é dicir, permite comparar entre bancos o custo dun mesmo produto. A TAE si que inclúe o custo de comisións e algúns gastos asociados ao préstamo.

Cando un banco ofrece un préstamo hipotecario de tipo variable é habitual ver o seu custo expresado de tres maneiras diferentes: a través do TIN, da TAE variable e da fórmula euríbor + diferencial aplicado.

Báner central Báner central
Temos a hipoteca que se adapta a ti
Descubre as hipotecas do BBVA e encontra a túa.

Clave 3: o período de amortización

É o tempo que imos tardar en devolver o capital que nos prestaron máis os xuros. O máis habitual en España é encontrar hipotecas que ofrecen un período de amortización de 20 a 30 anos, aínda que tamén as hai a partir de 5 anos e ata 40.

Durante este prazo de amortización faremos fronte a unha serie de cotas mensuais cuxa contía dependerá tanto do tempo que teñamos para devolver o préstamo como do capital que nos prestaron e do xuro que debamos pagar. A maior tempo de devolución menor serán as cotas, pero máis elevados os xuros que pagaremos ao final da vida da hipoteca, e viceversa.

Resumindo, a cota mensual será a suma dos xuros máis o capital, pero a súa composición, o que se paga en cada momento, variará ao longo da vida da hipoteca variable, sendo a mesma en cada cota da hipoteca a tipo fixo.

O máis común á hora de calcular que se paga en cada cota é utilizar o denominado ‘método francés’, polo que ao comezo da vida dun préstamo hipotecario se amortizan principalmente os xuros deste e, nunha menor porcentaxe, o capital. Conforme vaia pasando o tempo esta proporción inverterase e, xa nas últimas cotas, pagarase maioritariamente capital.

CTA Estudo CTA Estudo
Hipotecas - Tamén che podería interesar Hipotecas - Tamén che podería interesar

Tamén che podería interesar

  • Sabes por que se produce a evolución do euríbor? Explicámosche en que consiste este índice e por que varía a diario.
  • Sabes que é o crédito hipotecario? No BBVA explicámosche que é e en que se diferencia dun préstamo hipotecario
  • Independentemente do valor da taxación dunha vivenda, todo inmoble ten rexistrado un valor catastral oficial.