Nola funtzionatzen du hipoteka batek

Hipoteka-maileguak nola funtzionatzen duten jakiteko koderik garrantzitsuenak
Hipoteka-mailegua diru kopuru zehatza jasotzean datza - kapitala - banketxe baten aldetik kopuru hori itzultzearen truke, gehi dagozkien interesak - interes-tasan oinarriturik -, hilekoak izaten diren kuoten aldizkako ordainketen bidez. Ordainketa berme gisa, gainera, eskuratzen den eraikin bakarra.  Hau da Espainiako Bankuak ematen duen hipoteka-maileguaren definizioa eta hipoteka batek nola funtzionatzen duen ezagutzeko hiru elementu garrantzitsu ditu: kapitala, interesa eta amortizazio epea.
Goiko bannerra hipoteka finkoa Goiko bannerra hipoteka finkoa
BBVA Hipoteka finkoa
Hilero berdina ordaintzearen lasaitasuna.

1. kodea: kapitala

Etxebizitza bat eskuratzeko edo eraberritzeko orduan gure bankuari eskatzen diogun diru kopurua da. Arau orokorrak, banku erakundeak eraikinaren tasazioaren balioaren %80raino finantzatzen du lehenengo etxebizitzaren kasuan eta % 70 bitartean bigarrena bada. Zer gertatzen da gainontzeko %20arekin? Bezeroak lehen ordainketa edo " sarrera "eman beharko du etxebizitzaren erosketa unean. Hau horrela da bi arrazoi nagusiengatik: alde batetik, bezeroak aurretik eraikinaren balioaren % 20 izateak bere aurrezte gaitasuna frogatzen du, banku erakundeek balioesten dutena; beste alde batetik, eraikinaren %80rarte finantzatzerakoan, eroslearen partetik ordainketa ematen ez bada, bankuak ez du operazioaren arrisku osoa onartzen.

Adibidez, erosi nahi dugun etxebizitzak 100.000 €-ko kostua badu, ohikoena da bankuak 80.000 €-ra arte finantzatzea. Hala ere, eraikinaren balioaren %100eko finantzaketa duten hipotekak existitzen daudela adierazi behar da. Banku erakundeek kaudimen eta egonkortasun ekonomiko garrantzitsua frogatzen duten bezeroei eskaintzen diete, beraz, bankuak duen ez ordaintzearen arriskua askoz ere txikiagoa da. Honi dagokionez, bigarren etxebizitza bat izateak edo gure eskaera laguntzeko abal-emaileen kaudimena finantzaketa mota hau ematerakoan.

Eraikinaren balioztatzea ere hipoteka-mailegu batera %100ean sartzeko beste bide bat izan daiteke. Eskuratu nahi dugun eraikina tasatu eta gero bere balioa merkatu prezioa baino handiagoa bada, banku erakundeak bere finantzaketa osoa erraztu dezake.

% 100eko finantzaketa bat lortzeko beste era gehigarri bat bankuak berak bere eskaintzaren barruan duen etxebizitza bat eskuratzea da.

2. kodea: interesa

Interesa bankuak eskuratzen duen onura ekonomikoa da bezeroari eskatutako finantzaketara sarbidea emateagatik. Interes-tasa aldakorreko hipoteken kasuan bi zatiz osatuta dago: erreferentzia indizea eta bereizgarria. Bien baturak gure hipotekagatik ordainduko dugun interes denbora eskaintzen du.

- Erreferentzia indizeak. Indize hauek mota aldakorreko hipoteka-maileguaren interes-tasa aldatzeko erabiltzen dira, hau da, diruaren prezioak nola eboluzionatzen duen adierazten dute eta horrek bezeroak hileko kuotetan itzuli beharreko zenbatekoan du eragina eta, beraz, prestamoaren bizitzaren amaieran itzuli beharreko diruaren totalean du eragina.

Espainian gehien erabiltzen den erreferentzia indizea euriborra da, zeinek bankuek euren artean dirua uzten diren prezioak erakusten duen. Bere berrikusketa urtero izaten da, nahiz eta hiru hilerik edo sei hilerik behin ere egin daitekeen. Berrikusketa honen ondoren bezeroak ordaindu beharreko hileko kuotak gora edo behera egin dezake, euriborrak izan duen eboluzioaren arabera.

Gainera, Erakunde Multzoaren Indizeak nabarmentzen den beste erreferentzia indize batzuk existitzen dira.

- Aplikatutako bereizgarria. Eraikuntza baten erosketa finantzatzeko arriskua onartzeagatik bankuak kobratzen duena da.

Faktore hauek eskuetan izanda aplikatzen diren interes-tasen arabera hiru hipoteka mota daude:

- Interes-tasa finkoa: Mota finkoko hipoteka-maileguen kostea kalkulatzeko ez da euriborra kontuan hartzen, bakarrik bankuak aplikatzen digun interes-tasa finkoa, hori dela eta ordainduko den hileko kuota zehatza ezagutzen da.

- Interes-tasa aldakorra: Interes-tasa aldakorreko kasuetan ohikoena euriborra erreferentzia indizetzat izatea da, zein egunero aldatuko den, ohikoena maileguaren interes-tasa 6 hilabetero momentu honetan euriborraren balorea aktualizatzea da. Honela, erreferentzia indizeak hipoteka-maileguaren kostua baldintzatzen du: zenbat eta euriborra txikiagoa izan txikiagoa izango da hileko kuota bezeroarentzat.

- Mota mistoa: Hipoteka hauek maileguaren lehen urteetan zehar interes-tasa finkoa aplikatzen dute, geroago euriborrean erreferentzia duen interes aldagarria aplikatzeko.

Hipoteka-mailegu baten prezioari erreferentzia egiten duten beste kontzeptu garrantzitsu bi ITN eta UTB dira:

- ITN Interes-tasa Nominalaren akronimoa da: bankuak epe zehatz batean dirua uzteagatik kobratzen duen prezioa da. Zifra honek ez du hipotekaren kontrataziora alkartutako inolako kostu gehigarririk kontuan hartzen, irekitze-komisio gisa. Banku beraren barruan produktu horren edo operazio finantzarioaren prezioaren adierazgarri gisa erabili daiteke, beraz, ez ezta mailegua eskatzen dugun erakundean zein besteanda produktuen prezioak konparatzeko erabilgarria.

- UTB Urteko Tasa Baliokidearen akronimoa da: epe zehatz batean mailegu baten kostu efektiboa adierazten du banku erakunde guztiek normalizatutako formula matematiko batean oinarrituz, hau da, bankuen artean produktu berdin baten kostua alderatzea onartzen du. UTBak komisio kostuak eta mailegura alkartutako zenbait gastu barneratzen ditu.

Banku batek interes-tasa aldakorra duen hipoteka-mailegua eskaintzen duenean ohikoa da bere kostua hiru eratan adierazita ikustea: ITNaren, UTB Aldakorraren eta euribor formularen + aplikatutako bereizgarriaren bidez.

Erdiko bannerra Erdiko bannerra
Zure neurrirako hipoteka dugu
Ezagutu BBVAren hipotekak eta aurkitu zeurea.

3. kodea: amortizazio aldia

Utzi diguten kapitala gehi interesak itzultzen ematen dugun denbora da. Espainian ohikoena 20 edo 30 urteko amortizazio epea eskaintzen duten hipotekak aurkitzea da, nahiz eta 5 urtetik 40 urtetara ere dauden.

Amortizazio epe horretan, hileko kuota batzuei egin beharko diegu aurre, eta mailegua itzultzeko dugun denboraren, maileguz utzi diguten kapitalaren eta ordaindu behar ditugun interesen araberako izango da kuota horien zenbatekoa. Zenbat eta itzultze denbora handiagoa kuotak txikiagoak izango dira, baina hipotekaren bizitzaren amaieran ordainduko ditugun interesak altuagoak izango dira, eta alderantziz.

Laburbilduz, hileko kuota interesen eta kapitalaren gehiketa izango da, baina, bere osaketa, une bakoitzean ordaintzen dena, hipoteka aldagarriaren bizitzaren zehar aldatuko da, mota finkoko hipotekako kuota bakoitzean bera izanez.

Kuota bakoitzean ordaintzen dena kalkulatzerakoan ohikoena ’Frantziako metodoa ‘ deitzen dena erabiltzea da, beraz, hipoteka-mailegu baten bizitzaren hasieran nagusiki honen interesak amortizatzen dira eta, portzentai txikiago batean, kapitala. Denborak aurrera joan ahala proportzio hau inbertituko da eta, jazken kuotetan, gehien bat kapitala ordainduko da.

CTA Azterketa CTA Azterketa
Hipotekak - Honek ere interesa zaitzake Hipotekak - Honek ere interesa zaitzake

Honek ere interesatu zaitzake

  • Ba al dakizu zergatik eboluzionatzen duen euriborrak? Indize hau zertan datzan eta zergatik egunero aldatzen den azalduko dizugu.
  • Ba al dakizu zer den hipoteka kreditua? BBVAn, zer den azalduko dizugu, baita hipoteka mailegutik zertan bereizten den ere
  • Etxebizitza baten tasatze-balorea dena dela ere, higiezin guztiek katastro-balore ofiziala dute erregistratuta.