Com funciona una hipoteca

Les claus més importants perquè sàpigues com funcionen els préstecs hipotecaris
Un préstec hipotecari consisteix a rebre una determinada quantitat de diners - capital - per part d'una entitat bancària a canvi del compromís de tornar aquesta quantitat, més els interessos corresponents - partint del tipus d'interès-, a través del pagament periòdic de quotes que solen ser mensuals. Com a garantia de pagament s'ofereix, a més, l'immoble mateix que s'adquireix.  Aquesta és la definició de préstec hipotecari que ofereix el Banc d'Espanya i que conté els tres elements clau per entendre com funciona una hipoteca: capital, interès i període d'amortització.
Bàner superior hipoteca fixa Bàner superior hipoteca fixa
Hipoteca Fixa BBVA
La tranquil·litat de pagar el mateix cada mes.

Clau 1: el capital

És la quantitat de diners que sol·licitem al nostre banc a l'hora d'adquirir o reformar un habitatge. Per norma general, l'entitat bancària finança fins al 80% del valor de taxació de l'immoble si és el primer habitatge i al voltant del 70% si és el segon. Què passa amb el 20% restant? El client haurà de lliurar-lo com a primer pagament o "entrada" al moment de la compra de l'habitatge. Això és així per dos motius principals: d'una banda, perquè que el client disposi del 20% del valor de l'immoble amb antelació demostra la seva capacitat d'estalvi, cosa que les entitats bancàries valoren; d'una altra, perquè si finança fins al 80% de l'immoble, el banc no assumeix tot el risc de l'operació en cas d'impagament per part del comprador.

Per exemple, si l'habitatge que volem adquirir costa 100.000 €, el més habitual és que el banc ens financi fins a 80.000 €. Tanmateix, cal assenyalar que també hi ha les hipoteques al 100% de finançament del valor de l'immoble. Les entitats bancàries les ofereixen a aquells clients que demostren una solvència i estabilitat econòmica molt important, per la qual cosa el risc d'impagament que corre el banc és molt menor. Pel que fa al cas, posseir una segona residència o la solvència dels avaladors que donin suport a la nostra sol·licitud són punts importants a l'hora de concedir aquesta classe de finançament.

La taxació de l'immoble també pot ser una altra via per accedir a un préstec hipotecari al 100%. Si, després de taxar l'habitatge que volem adquirir, resulta que el seu valor és més gran que el del preu de mercat, l'entitat bancària pot facilitar-ne el finançament complet.

Una altra forma addicional d'aconseguir un finançament al 100% és adquirir un habitatge que ja tingui el banc mateix dins la seva oferta.

Clau 2: l'interès

L'interès és el benefici econòmic que obté el banc per concedir al client accés al finançament sol·licitat. En el cas de les hipoteques de tipus variable està compost per dues parts: l'índex de referència i el diferencial. La suma dels dos ens ofereix el temps d'interès que pagarem per la nostra hipoteca.

- Els índexs de referència. Aquests índexs s'utilitzen per modificar el tipus d'interès del préstec hipotecari de tipus variable, és a dir, indiquen com evoluciona el preu dels diners i això repercuteix en l'import total que el client haurà de tornar en les quotes mensuals i, per tant, influeix en el total que s'haurà de reemborsar al final de la vida del préstec.

A Espanya l'índex de referència més utilitzat és l'EURIBOR, que mostra el preu a què els bancs europeus es deixen diners. La seva revisió sol ser anual, encara que també es pot fer al trimestre o al semestre. Després d'aquesta revisió, la quota mensual que ha de pagar pel client pot pujar o baixar, depenent de l'evolució que hagi tingut l'EURIBOR.

A més, hi ha altres índexs de referència entre els quals destaca l'Índex de Conjunt d'Entitats.

- El diferencial aplicat. És el que cobra el banc per assumir el risc de finançar la compra d'un immoble.

Amb aquests factors a la mà podem diferenciar tres classes d'hipoteques en funció del tipus d'interès que apliquin:

- Tipus fix: Per calcular el cost dels préstecs hipotecaris de tipus fix no es té en compte l'EURIBOR, només el tipus d'interès fix que ens apliqui el banc, per la qual cosa sempre se sap exactament la quota mensual que es pagarà.

- Tipus variable: En el cas de les hipoteques de tipus variable, el més comú és tenir com a índex de referència l'EURIBOR, que varia cada dia, encara que el més comú és que el tipus d'interès del préstec s'actualitzi cada 6 mesos i prengui el valor de l'EURIBOR en aquell moment. D'aquesta manera, l'índex de referència condiciona el cost del préstec hipotecari: com més baix sigui l'EURIBOR, més baixa serà la quota mensual de la hipoteca per al client.

- Tipus mixt: Aquestes hipoteques apliquen un tipus fix durant els primers anys del préstec, i després passen a aplicar un interès variable amb referència a l'EURIBOR.

Uns altres dos conceptes importants que fan referència al preu d'un préstec hipotecari són el TIN i la TAE:

- El TIN és l'acrònim de tipus d'interès nominal: és el preu que el banc cobra per deixar diners durant un determinat període de temps. Aquesta xifra no té en compte cap despesa addicional que vagi associada a la contractació de la hipoteca, com ara una comissió d'obertura. Serveix com a indicador del preu d'aquest producte o operació financera dins un mateix banc, per la qual cosa no serveix per comparar preus de productes ni a l'entitat en què sol·licitem el préstec ni entre altres entitats.

- La TAE és l'acrònim de taxa anual equivalent: indica el cost efectiu d'un préstec durant un període determinat tenint en compte una fórmula matemàtica normalitzada que utilitzen totes les entitats bancàries, és a dir, permet comparar entre bancs el cost d'un mateix producte. La TAE sí que inclou el cost de comissions i algunes despeses associades al préstec.

Quan un banc ofereix un préstec hipotecari de tipus variable és habitual veure el seu cost expressat de tres maneres diferents: a través del TIN, de la TAE variable i de la fórmula EURIBOR + diferencial aplicat.

Bàner central Bàner central
Tenim la hipoteca que s'adapta a tu
Descobreix les hipoteques de BBVA i troba la teva.

Clau 3: el període d'amortització

És el temps que trigarem a tornar el capital que ens han deixat més els interessos. El més habitual a Espanya és trobar hipoteques que ofereixen un període d'amortització de 20 a 30 anys, encara que també n'hi ha a partir de 5 anys i fins a 40.

Durant aquest termini d'amortització farem front a una sèrie de quotes mensuals la quantia de les quals dependrà tant del temps que tinguem per tornar el préstec com del capital que ens han prestat i de l'interès que hàgim de pagar. Com més temps triguem a tornar-lo, més baixes seran les quotes, però més elevats els interessos que pagarem al final de la vida de la hipoteca, i viceversa.

En resum, la quota mensual serà la suma dels interessos més el capital, però la seva composició, el que es paga en cada moment, variarà durant la vida de la hipoteca variable, i serà la mateixa en cada quota de la hipoteca de tipus fix.

El més comú a l'hora de calcular què es paga en cada quota és utilitzar el denominat ‘mètode francès’, pel qual al començament de la vida d'un préstec hipotecari se n'amortitzen principalment els interessos, i, en un menor percentatge, el capital. A mida que passi el temps, aquesta proporció s'invertirà i, ja en les últimes quotes, es pagarà majoritàriament capital.

CTA Estudi CTA Estudi
Hipoteques - També et podria interessar Hipoteques - També et podria interessar

També et podria interessar

  • Saps per què es produeix l'evolució de l'euríbor? T'expliquem en què consisteix aquest índex i per què varia cada dia.
  • Saps què és el crèdit hipotecari? A BBVA t'expliquem què és i en què es diferencia d'un préstec hipotecari
  • Independent del valor de la taxació d'un habitatge, qualsevol immoble té registrat un valor cadastral oficial.