Como negociar unha hipoteca

Mostrámosche as claves que deberías coñecer para negociar a contratación dun préstamo hipotecario
Son moitas as variables que forman parte dun préstamo hipotecario, e aínda que os bancos dispoñen de hipotecas "pechadas" cunhas condicións fixas, o habitual é que exista marxe de manobra para que o solicitante modifique certos aspectos. Así, negociar unha hipoteca pode ser un proceso de tres fases en que a primeira sería a recompilación de información, a segunda a formulación de obxectivos e a terceira, a negociación propiamente dita co banco.
Báner superior hipoteca fixa Báner superior hipoteca fixa
Hipoteca Fija BBVA
A tranquilidade de pagar o mesmo cada mes.

Fase 1: conseguir información

Existen decenas de entidades bancarias en España e estas, pola súa parte, ofrecen diferentes préstamos hipotecarios con condicións dispares. A oferta do mercado hipotecario é moi ampla e se pensas contratar unha hipoteca ou mellorar as condicións da que xa tes podes encontrar á túa disposición un amplo abano de opcións pero, en que te debes fixar cando te vaias informar?

  • Os tipos de xuro. O custo por xuros do noso préstamo é o concepto máis importante que debemos ter en conta. Lembra que o xuro e, polo tanto, a cota que pagarás cada mes, depende tanto do euríbor –no caso de ter unha hipoteca de tipo variable– como do diferencial que nos aplique o banco. O habitual é atopar o tipo de xuro expresado así: euríbor +1 %. Ademais, cada banco especifica o prezo da súa hipoteca tanto a través do TIN – tipo de xuro nominal – como da TAE – taxa anual equivalente-. Son dúas formas de expresar o prezo da hipoteca, aínda que para comparar entre entidades debes fixarte na TAE, xa que inclúe as diferentes comisións e outros custos asociados á hipoteca.
  • Comisións. Todas as entidades bancarias cobran comisións asociadas ao préstamo hipotecario, pero non todas cobran as mesmas. As máis habituais son:
    • De apertura. Esta comisión devindícase no momento no que comeza o préstamo hipotecario polos trámites sobre a formalización e posta a disposición dos fondos do préstamo.
    • De novación. Unha novación hipotecaria significa modificar as condicións do préstamo hipotecario que xa temos contratado e implica certos trámites administrativos e custos asociados.
    • De subrogación acredora. Esta xestión require de trámites administrativos que sempre traen custos, así como o cobramento dunha comisión que aplican algúns bancos.
    • De amortización total ou parcial. Cando se decide pagar de maneira anticipada parte ou a totalidade do capital pendente do préstamo hipotecario, a entidade bancaria que financiou a operación deixa de percibir a remuneración correspondente aos xuros do capital restante do préstamo polo tempo que restaba ata a finalización do contrato. O cobramento desta comisión, que non aplican todos os bancos, busca compensar ese prexuízo para o banco. Non sendo que se pacte unha porcentaxe distinta coa entidade bancaria, a comisión por amortización dentro dos 5 primeiros anos de vida da hipoteca é do 0,5 %. Mentres que a comisión por amortización posterior aos cinco anos de vida da hipoteca é do 0,25 %. Estas porcentaxes aplícanse só para os préstamos hipotecarios contratados a partir de decembro de 2007.
    • De compensación de risco por tipo de xuro. Cóbrase como compensación por cancelación anticipada nas hipotecas a tipo variable cun período de revisión de máis de doce meses e para o resto de hipotecas cando o tipo de xuro do mercado, no momento da cancelación, estea por debaixo do tipo de xuro ao que contratou a súa hipoteca fixa e, polo tanto, exista perda para a entidade. O seu custo adoita ir do 1 % ao 5 % do capital pendente de amortizar.

Internet pode ser un bo primeiro paso á hora de comezar a buscar a nosa hipoteca ideal. Existen numerosas páxinas web de información bancaria así como comparadores de hipotecas en liña. As publicacións especializadas tamén axudarán a resolver dúbidas e serven de complemento ás páxinas web das propias entidades bancarias.

Fase 2: márcate obxectivos

Coa información na man chega o momento de saber que queremos conseguir coa negociación da nosa hipoteca. Coñecendo que é o que se ofrece nas diferentes entidades bancarias podemos propornos uns obxectivos realistas que nos axudarán de cara á negociación.

Talvez queiramos conseguir unhas mellores condicións de partida, como un tipo de xuro máis baixo ou, se xa temos contratada unha hipoteca, é posible que teñamos visto condicións máis favorables noutra entidade e queiramos negociar co noso banco unha actualización das nosas.

Se vas negociar a contratación dunha nova hipoteca debes saber:

  • Canto financiamento necesitas.
  • Cal é o período de amortización que queres.
  • Que tipo de xuro estás disposto a pagar.
  • Que produtos asociados queres contratar.  

A partir de aquí podes definir os teus propios obxectivos e sentarte negociar de acordo con eles. Recoméndase que a cota mensual da nosa hipoteca non supere o 35 % dos nosos ingresos dispoñibles.

Báner central Báner central
Temos a hipoteca que se adapta a ti
Descubre as hipotecas do BBVA e encontra a túa.

Fase 3: negocia de acordo coas túas necesidades

A maioría das condicións que afectan á nosa hipoteca poden intentar negociarse coa nosa entidade bancaria para axeitalas ás nosas necesidades. A primeira delas, o diferencial que se nos aplica no noso tipo de xuro, é das máis importantes. Por suposto, o euríbor escapa ao noso control e será o permanente interrogante nas hipotecas a xuro variable. Porén, si se pode intentar negociar o diferencial, xa que unha pequena modificación deste pode supor unha gran diferenza.

Outro punto clave é o tempo de amortización da nosa hipoteca. Un maior prazo de amortización implica facer fronte a unha cota mensual menor, pero pola súa parte encarece o custo total do préstamo hipotecario. Pola contra, a menor tempo de amortización, maior será a cota mensual e menor o custo final do préstamo.

Pola súa banda, as diferentes comisións que adoitan cobrarse nos préstamos hipotecarios tamén poden ser negociadas e entran a formar parte das condicións que podemos mellorar á hora de asinar a hipoteca. Xuro, prazo de amortización e comisións forman un todo no que o cliente debe buscar o equilibrio xunto coa súa entidade bancaria.

CTA Estudo CTA Estudo
Hipotecas - Tamén che podería interesar Hipotecas - Tamén che podería interesar

Tamén che podería interesar

  • Sabes por que se produce a evolución do euríbor? Explicámosche en que consiste este índice e por que varía a diario.
  • Sabes que é o crédito hipotecario? No BBVA explicámosche que é e en que se diferencia dun préstamo hipotecario
  • Independentemente do valor da taxación dunha vivenda, todo inmoble ten rexistrado un valor catastral oficial.