Hipoteka bat nola negoziatu

Hipoteka mailegu bat kontratatzeko ezagutu beharko zenituzkeen gakoak aurkezten dizkizugu
Asko dira hipoteka-mailegu bat osatzen duten aldagaiak eta, nahiz eta bankuek hipoteka "itxiak" izaten dituzten, baldintza finkoekin, eskatzaileak badu zertxobait aldatzea. Hori horrela, hipoteka bat negoziatzea hiru faseko prozesu bat izan daiteke: lehenengoan, informazioa bildu behar da; bigarrenean, helburuak planteatu; eta hirugarrenean, berez negoziazio esandakoa egiten da bankuarekin.
Goiko bannerra hipoteka finkoa Goiko bannerra hipoteka finkoa
BBVA Hipoteka finkoa
Hilero berdina ordaintzearen lasaitasuna.

1. fasea: informazioa bildu

Hamarnaka entitate daude Espainian eta, horiek, aldi berean. hipoteka-mailegu desberdinak eskaintzen dituzte baldintza desberdinekin. Hipoteka-merkatuan oso eskaintza zabala dago, eta hipoteka bat kontratatzea edo daukazunaren baldintzak hobetzea pentsatzen ari bazara, aukera sorta zabala duzu eskura, baina, zeri erreparatu behar diozu informazioa lortzeko garaian?

  • Interes-tasak. Gure maileguaren interesen kostua da kontuan eduki behar dugun kontzeptu nagusia. Gogoan izan interesa dela eta, ondorioz, hilero ordainduko duzula, euriborraren – interes-tasa aldakorreko hipoteka bat izatekotan – eta gure bankuak aplikatuko digun diferentzialaren mende egongo dela. Ohikoena da interes-tasa horrela adierazta: euriborra +% 1. Gainera, banku bakoitzak zehazten du bere hipotekaren prezioa, bai ITNaren bitartez (interes taasa nominala), bai UTBaren bitartez (urteko tasa baliokidea). Hipotekaren prezioa adierazteko bi modu dira, baina entitateak alderatzeko UTB hartu behar duzu kontuan, hark hartzen baititu hipotekari lotutako komisioak eta gainontzezko kostuak.
  • Komisioak. Banketxe guztiek kobratzen dituzte hipoteka-maileguari lotutako komisioak, baina ez dira denak berdinak. Hauek dira ohikoenak:
    • Irekiera-komisioa. Komisio hori hipoteka-maileguari hasiera ematen zaionean kobratzen da, formalizazio eta maileguaren funtsak ekartzeagatik.
    • Berritze-komisioak. Hipoteka berritzeak esan nahi du kontratatuta dugun hipoteka-maileguaren baldintzak aldatzea eta hainbat izapide administratibo eta kostu ditu lotuta.
    • Hartzekodunaren subrogazio-komisioa. Kudeaketa honek izapide administratiboak behar ditu, zeinak kostuak ere eragiten dituzten, eta baita komisioak ere, hainbat bankuen kasuan.
    • Guztizko amortizazioaren edo amortizazio partzialaren komisioa. Hipoteka-maileguaren zati bat edo hura osoaren ordainketa aurreratu nahi baldin bada, eragiketa finantzatu zuen bankuak mailegua ordaintzeko falta den kapitalari dagokion zenbatekoa jasotzeari utziko dio kontratua bukatzeko geratzen zen denboran. Banku guztiek aplikatzen duten komisio horrek Bankuarentzako galera hori konpetsatzea du xede. Beste banku batekin beste portzentaje bat adosten denean izan ezik, hipotekaren lehenengo 5 urteetan % 0,5ko amortizazio-komisioa ordainduko da. Bost urte horien ondoren, hipotekak irauten duen bitartean amortizazio-komisioa % 0,25koa izango da. 2007ko abendutik aurrera kontratatutako hipoteka-maileguei bakarrik aplikatuko zaizkie portzentaje horiek.
    • Konpentsazio arriskutsuko interes-tasak. Hamabi hile baino gehiagoko berrikusketa-aldia duten tasa aldakorreko hipotekak aldez aurretik baliogabetzen direnean konpentsazio gisa kobratzen dira, eta gainerako hipoteketan baliogabetze horren unean merkatuko interes-tasa hipoteka finkoa kontratatzean zuen interes-tasaren azpitik dagoenean, hau da, galera eragiten dionean erakundeari. Amortizatzeke dagoen kapitalaren % 1 eta % 5 bitartekoa izaten da.

Internet lehen pauso ona izan daiteke hipoteka onena bilatzeko. Bankuei buruzko informazioa ematen duten webgune ugari daude, baita hipotekak konparatzeko online baliabide ugari ere. Argitalpen espezializatuek ere zalantzak argitzen lagunduko dute eta bankuen web orrien osagarriak izan daitezke.

2. fasea: xedeak zehaztu

Informazioa eskutan dugula, gure hipotekaren negoziazioan zer lortu nahi dugun jakiteko unea iritsi da. Banku desberdinetan zer eskaintzen diguten jakinik, negoziazioari begira lagunduko gaituzten helburuak zehaztu ditzakegu.

Baliteke hasierako baldintza hobeak lortu nahi izatea, interes-tasa baxuak esaterako, edo hipotekarik badugu kontratatuta, baliteke beste erakunde batean baldintza hobeak ikusi izana eta bankuarekin negoziatu nahi izatea gureak.

Hipoteka berriaren kontratazioa negoziatuko baduzu, honako hau jakin behar duzu:

  • Zenbateko finantzaketa behar duzun.
  • Zein amortizazio-aldi nahi duzun.
  • Zer interes-tasa zauden ordaintzeko prest.
  • Lotutako zein produktu kontratatu nahi duzun.  

Hemendik aurrera, zure helburuak zehaztu ditzakezu eta haien arabera negoziatu. Hipotekarengatik hilean ordainduko duguna gure diru-sarrera erabilgarriaren % 35 baino gehiago ez izatea gomendatzen da.

Erdiko bannerra Erdiko bannerra
Zure neurrirako hipoteka dugu
Ezagutu BBVAren hipotekak eta aurkitu zeurea.

3. fasea: negoziatu zure beharretan oinarrituta

Gure hipotekan eragina duten baldintza gehienak negoziatzen saia gaitezke gure beharrei egokitzeko. Haien artean, garrantzitsuenetako bat lehenengoa da; hau da, gure interes tasari aplikatuko zaion diferentziala. Jakina, euriborra gure kontrolpetik at dago, eta interes aldakorreko hipoteketan hori izango da betiko ezezaguna. Hala ere, diferentziala negoziatzen saia gaitezke, haren aldaketa txiki batek alde handia eragin dezakeelako.

Beste giltzarri bat gure hipoteka amortizatzeko denbora da. Zenbat eta amortizazio-epe handiagoa, orduan eta txikiagoa hileko kuota, baina hipoteka-maileguaren kostu totala garestitzen da. Aitzitik, zenbat eta amortizazio-denbora txikiagoa, orduan eta handiagoa izango da hileko kuota, baina azkenean, maileguaren kostu totala txikiagoa izango da.

Bestalde, hipoteka maileguetan kobratu ohi diren komisioak ere negoziatu daitezke, eta hipoteka sinatzeko orduan hobetu daitezkeen baldintzen artean daude. Interesa, amortizazio-epea eta komisioak aztertu eta bezeroak haien arteko oreka bilatu beharko du bankuaren laguntzarekin.

CTA Azterketa CTA Azterketa
Hipotekak - Honek ere interesa zaitzake Hipotekak - Honek ere interesa zaitzake

Honek ere interesatu zaitzake

  • Ba al dakizu zergatik eboluzionatzen duen euriborrak? Indize hau zertan datzan eta zergatik egunero aldatzen den azalduko dizugu.
  • Ba al dakizu zer den hipoteka kreditua? BBVAn, zer den azalduko dizugu, baita hipoteka mailegutik zertan bereizten den ere
  • Etxebizitza baten tasatze-balorea dena dela ere, higiezin guztiek katastro-balore ofiziala dute erregistratuta.