Com negociar una hipoteca

T'ensenyem les claus que hauries de conèixer per negociar la contractació d'un préstec hipotecari
Són moltes les variables que formen part d'un préstec hipotecari i, encara que els bancs disposen d'hipoteques "tancades" amb unes condicions fixes, l'habitual és que hi hagi marge de maniobra perquè el sol·licitant modifiqui certs aspectes. Així, negociar una hipoteca pot ser un procés de tres fases en què la primera seria la recopilació d'informació, la segona, el plantejament d'objectius i la tercera, la negociació pròpiament dita amb el banc.
Bàner superior hipoteca fixa Bàner superior hipoteca fixa
Hipoteca Fixa BBVA
La tranquil·litat de pagar el mateix cada mes.

Fase 1: reclamar informació

Hi ha desenes d'entitats bancàries a Espanya i aquestes, al seu torn, ofereixen diversos préstecs hipotecaris amb condicions diferents. L'oferta del mercat hipotecari és molt àmplia i si et planteges contractar una hipoteca o millorar les condicions de la que ja tens pots trobar a la teva disposició un ampli ventall d'opcions, però en què t'has de fixar a l'hora d'informar-te?

  • Els tipus d'interès. El cost per interessos del nostre préstec és el concepte més important que hem de tenir en compte. Recorda que l'interès i, per tant, la quota que pagaràs cada mes depèn tant de l'EURIBOR –en cas de tenir una hipoteca de tipus variable– com del diferencial que ens apliqui el nostre banc. L'habitual és trobar el tipus d'interès expressat així: EURIBOR + 1%. A més, cada banc especifica el preu de la seva hipoteca tant a través del TIN –tipus d'interès nominal– com de la TAE –taxa anual equivalent. Són dues formes d'expressar el preu de la hipoteca, encara que per comparar entre entitats has de fixar-te en la TAE, ja que inclou les diferents comissions i altres costos associats a la hipoteca.
  • Comissions. Totes les entitats bancàries cobren comissions associades al préstec hipotecari, però no totes cobren les mateixes. Les més habituals són:
    • D'obertura. Aquesta comissió es paga en el moment de començar el préstec hipotecari pels tràmits sobre la formalització i posada a disposició dels fons del préstec.
    • De novació. Una novació hipotecària significa modificar les condicions del préstec hipotecari que ja tenim contractat i implica certs tràmits administratius i costos associats.
    • De subrogació creditora. Aquesta gestió requereix tràmits administratius que sempre impliquen costos així com el cobrament d'una comissió que apliquen alguns bancs.
    • D'amortització total o parcial. Quan es decideix pagar de manera anticipada parcialment o totalment el capital pendent del préstec hipotecari l'entitat bancària que ha finançat l'operació deixa de percebre la remuneració corresponent als interessos del capital restant del préstec pel temps que restava a la finalització del contracte. El cobrament d'aquesta comissió, que no apliquen tots els bancs, cerca compensar aquest perjudici per al banc. Llevat que es pacti un percentatge diferent amb l'entitat bancària, la comissió per amortització dins els 5 primers anys de vida de la hipoteca és del 0,5%, mentre que la comissió per amortització posterior als cinc anys de vida de la hipoteca és del 0,25%. Aquests percentatges s'apliquen només per als préstecs hipotecaris contractats a partir de desembre de 2007.
    • De compensació de risc per tipus d'interès. Es cobra com a compensació per cancel·lació anticipada en les hipoteques a tipus variable amb període de revisió de més de dotze mesos i per a la resta d'hipoteques quan el tipus d'interès del mercat en el moment de la cancel·lació estigui per sota del tipus d'interès a què s'ha contractat la hipoteca fixa i, per tant, hi hagi pèrdua per a l'entitat. El cost sol anar de l'1% al 5% del capital pendent d'amortitzar.

Internet pot ser un bon primer pas a l'hora de començar la cerca de la nostra hipoteca ideal. Hi ha nombroses pàgines web d'informació bancària, així com comparadors d'hipoteques en línia. Les publicacions especialitzades també ajudaran a resoldre dubtes i serveixen de complement a les pàgines web de les mateixes entitats bancàries.

Fase 2: marca't objectius

Amb la informació a la mà arriba el moment de saber què volem aconseguir amb la negociació de la nostra hipoteca. Coneixent què és el que s'ofereix en les diferents entitats bancàries podem plantejar-nos uns objectius realistes que ens ajudaran de cara a la negociació.

Potser volem aconseguir unes millors condicions de partida, com un tipus d'interès més baix o, si ja tenim una hipoteca contractada, és possible que hàgim vist condicions més favorables en una altra entitat i vulguem negociar amb el nostre banc una actualització de les nostres.

Si has de negociar la contractació d'una nova hipoteca has de saber:

  • Quant finançament necessites.
  • Quin és el període d'amortització que vols.
  • Quin tipus d'interès estàs disposat a pagar.
  • Quins productes associats vols contractar.  

A partir d'aquí pots definir els teus propis objectius i asseure't a negociar partint d'aquests. Es recomana que la quota mensual que paguem per la nostra hipoteca no superi el 35% dels nostres ingressos disponibles.

Bàner central Bàner central
Tenim la hipoteca que s'adapta a tu
Descobreix les hipoteques de BBVA i troba la teva.

Fase 3: negocia partint de les teves necessitats

La majoria de les condicions que afecten la nostra hipoteca es poden intentar negociar amb la nostra entitat bancària per adequar-les a les nostres necessitats. La primera d'elles, el diferencial que se'ns aplica en el nostre tipus d'interès, és de les més importants. Per descomptat, l'EURIBOR s'escapa del nostre control i serà la permanent interrogant en les hipoteques a interès variable. Tanmateix, sí que es pot intentar negociar el diferencial ja que una petita modificació d'aquest pot suposar una gran diferència.

Un altre punt clau és el temps d'amortització de la nostra hipoteca. Un termini d'amortització més elevat implica fer front a una quota mensual més baixa, però al seu torn encareix el cost total del préstec hipotecari. Al contrari, com més baix sigui el temps d'amortització més elevada serà la quota mensual, però el cost final del préstec serà inferior.

Per part seva, les diferents comissions que solen cobrar-se en els préstecs hipotecaris també poden ser negociades i entren a formar part de les condicions que podem millorar a l'hora de signar la hipoteca. Interès, termini d'amortització i comissions formen un tot en què el client ha de cercar l'equilibri juntament amb la seva entitat bancària.

CTA Estudi CTA Estudi
Hipoteques - També podria interessar-te Hipoteques - També podria interessar-te

També et podria interessar

  • Saps per què es produeix l'evolució de l'euríbor? T'expliquem en què consisteix aquest índex i per què varia cada dia.
  • Saps què és el crèdit hipotecari? A BBVA t'expliquem què és i en què es diferencia d'un préstec hipotecari
  • Independent del valor de la taxació d'un habitatge, qualsevol immoble té registrat un valor cadastral oficial.