Todo lo que necesitas saber del contrato de arras

Te contamos lo qué es un contrato de arras, sus tipos, los plazos que hay para firmarlo y qué ocurre si, finalmente, no te conceden la hipoteca.

 

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso previo de adquisición de un bien o un inmueble. A esta figura también se la suele denominar anticipo. La firma del contrato conlleva un pago en concepto de señal por parte del comprador por la cantidad que acuerden las partes. Se formaliza así un compromiso de compra que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, acarrearía una penalización.

El contrato de arras se suele firmar cuando un comprador está interesado en una propiedad, y quiere evitar que otro posible comprador se le adelante y adquiera el inmueble. En muchas ocasiones, el comprador está buscando hipoteca, o negociando con el banco las condiciones de financiación, y quiere afrontar estos trámites con la tranquilidad de que la vivienda que desea adquirir no sigue en el mercado.

¿Quién redacta el contrato de arras?

- Uno mismo: si el inmueble se vende entre dos particulares, la redacción del contrato de arras, comúnmente, la realiza el ‘vendedor’ (tomando como base un modelo de contrato de arras), aunque cabe la posibilidad de la que lleve a cabo el comprador.

- Inmobiliaria: si se contratan sus servicios, para la venta de la vivienda, se encargará de la elaboración del contrato de arras (cuyo coste, en muchos casos, está incluido en la comisión que cobran).

- Agente: existen profesionales especializados que, si así se desea, redactarán el contrato de arras. Su coste no es estándar (difiere según el profesional y la ciudad en la que se encuentre la casa)

Tipos de contratos de arras

Son varios los tipos de contratos de arras existentes:

Arras confirmatorias

El comprador hace entrega, al vendedor, de un anticipo del precio total a pagar, que previamente ha sido acordado por ambas partes e incluido en el contrato de compraventa. Esta cantidad se imputa en el precio final.

Las arras confirmatorias no están reguladas por el Código Civil por lo que, de no cumplirse el compromiso adquirido:

- No se puede “resolver” el contrato.

- No existe la posibilidad de reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

Tienen como función el garantizar que se cumple el contrato de compraventa que han firmado el comprador y el vendedor. ¿Qué significa esto? Si alguna de las partes no hace efectivo lo pactado, pierde las arras (cantidad que se acuerda, y se indica en el contrato, para esta situación en concreto) y, además, la parte damnificada puede solicitar daños y perjuicios. Más en concreto:

- En el caso de que sea el comprador el que no cumpla: el vendedor tiene la opción de retener las arras, como compensación, o solicitar su cumplimiento.

- En el caso de que sea el vendedor el que no cumpla: el comprador podrá solicitar el doble de las arras acordadas o, en su lugar, solicitar su cumplimiento.

En ambos casos, y como ocurría en las arras confirmatorias, no se puede rescindir el contrato (al no estar regulado por el Código Civil).

Arras penitenciales

Se trata de un tipo de contrato con el que, si lo desea, cualquiera de las partes puede desistir del contrato que ha firmado. Para hacerlo:

El comprador deberá abonar la cantidad, en concepto de arras, que se haya acordado y plasmado en él.

El vendedor deberá pagar el doble de lo pactado, en concepto de arras, para quedar liberado.

A diferencia de las arras confirmatorias y penales, la penitenciales si están reguladas por el Código Civil, de ahí que se puede “romper” el contrato.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

Son varios los puntos que, sin duda alguna, han de aparecer en el contrato de arras:

- Datos personales del comprador y el vendedor (nombre, apellidos, DNI, etc.).

- Información sobre la vivienda o inmueble que va a ser objeto del proceso de compraventa (dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc.). Además, y en el caso de que la propiedad tenga cargas, también deben quedar reflejadas.

- Precio por el que se firmará la compraventa de la casa y su forma de pago. También se deben especificar los gastos que abona el comprador y los que paga el vendedor.

- Importe de la señal que el comprador entrega al vendedor para la firma del contrato de arras. Este dinero se descontará del precio final de venta acordado entre las partes.

- Plazo máximo en que el contrato de compraventa debe ser firmado.

contrato de arras

¿Qué información adicional puede incluir el contrato de arras?

Adicionalmente, el contrato de arras debe incorporar:

- El tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales), así como la fecha de caducidad del contrato de arras.

- La firma del comprador y del vendedor.

¿Cuánto cuesta un contrato de arras?

Como ya ocurre con otros documentos, el coste del contrato de arras no es fijo, pasando a depender, en gran parte (aunque no totalmente), de la complejidad de la operación de compraventa (y sus implicaciones).

¿Qué ocurre cuando incumplen el contrato de arras (vendedor o comprador)?

Como hemos indicado, solo cuando están ante un contrato de arras penitenciales, vendedor o comprador pueden incumplir y “romper” lo firmado, previo pago de las arras que se ha acordado y que, como tal, figuran en el contrato (el doble en el caso del vendedor). En el resto de casos, arras penales o confirmatorias, si bien se puede no hacer efectivo el acuerdo, no hay opción de “liberarse” del contrato.

¿Cómo se reclama el incumplimiento de un contrato de arras?

En el caso de que no se cumpla con lo “pactado” en el contrato de arras, y se alcance la fecha límite para ello, se puede reclamar de la siguiente manera:

- En primer lugar, y extrajudicialmente, se notifica a la otra parte el ‘no’ cumplimiento de lo acordado en el contrato de arras (mediante el envío de un Burofax).

- Si no “surte efecto”, y se mantiene el incumplimiento, se toma la vía judicial, interponiendo una demanda (en la que se exige que se cumpla lo indicado en el contrato de arras).

¿Se puede prorrogar el contrato de arras?

En la mayoría de los casos, que no en todos, se tiene la posibilidad de extender la “validez” del contrato de arras, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Para ello, hay que incorporar un anexo al documento principal (el contrato de arras) en el que se ha de indicar el nuevo plazo y, también, los motivos de la prórroga.

¿Cómo se tributan las arras?

Si se firma un contrato de arras, abonando una “señal” por la “reserva” de la casa, lo siguiente es preguntarse ¿cómo se incluye en la declaración de la renta? La respuesta es sencilla: depende del tipo de casa que se esté vendiendo. Si es de segunda mano, se tributa en el ITP (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y si es de obra nueva, además de las arras, se paga (y se tributa) el IVA.

¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?

Si se firma el contrato de arras y, tras ello, la entidad bancaria no concede la hipoteca que se ha solicitado para compra de la vivienda, la cantidad que se ha pagado, en concepto de arras, no se recupera (salvo que en el documento se incluya una cláusula que lo permita).

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