Todo lo que necesitas saber del contrato de arras

Te contamos lo qué es un contrato de arras, sus tipos, los plazos que hay para firmarlo y qué ocurre si, finalmente, no te conceden la hipoteca.

 

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso previo de adquisición de un bien o un inmueble. A esta figura también se la suele denominar anticipo. La firma del contrato conlleva un pago en concepto de señal por parte del comprador por la cantidad que acuerden las partes. Se formaliza así un compromiso de compra que, en caso de ser incumplido por cualquiera de las partes, acarrearía una penalización.

El artículo 1.454 del Código Civil establece la cuantía de las penalizaciones. Si el comprador incumple con lo estipulado en el contrato de arras, perderá la señal aportada. En el caso de que el que incumpliera fuera el vendedor, tendría que indemnizar a la otra parte con el doble del montante de la señal.

El contrato de arras se suele firmar cuando un comprador está interesado en una propiedad, y quiere evitar que otro posible comprador se le adelante y adquiera el inmueble. En muchas ocasiones, el comprador está buscando hipoteca, o negociando con el banco las condiciones de financiación, y quiere afrontar estos trámites con la tranquilidad de que la vivienda que desea adquirir no sigue en el mercado.

Tipos de contratos de arras

Son varios los tipos de contratos de arras existentes:

Arras confirmatorias

El comprador hace entrega, al vendedor, de un anticipo del precio total a pagar (previamente acordado por ambas partes e incluido en el contrato de compraventa). Esta cantidad se imputa en el precio final.

Las arras confirmatorias no están reguladas por el Código Civil por lo que, de no cumplirse el compromiso adquirido:

- No se puede “resolver” el contrato.

- No existe la posibilidad de reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

Tienen como función el garantizar que se cumple el contrato de compraventa que han firmado el comprador y el vendedor. ¿Qué significa esto? Si alguna de las partes no hace efectivo lo pactado, pierde las arras (cantidad que se acuerda, y se indica en el contrato, para esta situación en concreto) y, además, la parte damnificada puede solicitar daños y perjuicios. Más en concreto:

- En el caso de que sea el comprador el que no cumpla: el vendedor tiene la opción de retener las arras, como compensación, o solicitar su cumplimiento.

- En el caso de que sea el vendedor el que no cumpla: el comprador podrá solicitar el doble de las arras acordadas o, en su lugar, solicitar su cumplimiento.

En ambos casos, y como ocurría en las arras confirmatorias, no se puede rescindir el contrato (al no estar regulado por el Código Civil).

contrato de arras

Arras penitenciales

Se trata de un tipo de contrato con el que, si lo desea, cualquiera de las partes puede desistir del contrato que ha firmado. Para hacerlo:

El comprador deberá abonar la cantidad, en concepto de arras, que se haya acordado y plasmado en él.

El vendedor deberá pagar el doble de lo pactado, en concepto de arras, para quedar liberado.

A diferencia de las arras confirmatorias y penales, la penitenciales si están reguladas por el Código Civil, de ahí que se puede “romper” el contrato.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

Son varios los puntos que, sin duda alguna, han de aparecer en el contrato de arras:

- Datos personales del comprador y el vendedor (nombre, apellidos, DNI, etc.).

- Información sobre la vivienda o inmueble que va a ser objeto del proceso de compraventa (dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc.). Además, y en el caso de que la propiedad tenga cargas, también deben quedar reflejadas.

- Precio por el que se firmará la compraventa de la casa y su forma de pago. También se deben especificar los gastos que abona el comprador y los que paga el vendedor.

- Importe de la señal que el comprador entrega al vendedor para la firma del contrato de arras. Este dinero se descontará del precio final de venta acordado entre las partes.

- Plazo máximo en que el contrato de compraventa debe ser firmado.

¿Qué información adicional puede incluir el contrato de arras?

Adicionalmente, el contrato de arras debe incorporar:

- El tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales), así como la fecha de caducidad del contrato de arras.

- La firma del comprador y del vendedor.

¿Qué ocurre cuando no se cumple el contrato de arras?

Como hemos indicado, solo cuando están ante un contrato de arras penitenciales, las partes pueden desistir de su cumplimiento y “romper” lo firmado, previo pago de las arras que se ha acordado y que, como tal, figuran en el contrato (el doble en el caso del vendedor). En el resto de casos, arras penales o confirmatorias, si bien se puede no hacer efectivo el acuerdo, no hay opción de “liberarse” del contrato.

¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?

Si se firma el contrato de arras y, tras ello, la entidad bancaria no concede la hipoteca que se ha solicitado para compra de la vivienda, la cantidad que se ha pagado, en concepto de arras, no se recupera (salvo que en el documento se incluya una cláusula que lo permita).

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