¿Qué es el valor fiscal de una vivienda y cómo se calcula?

El valor fiscal de una vivienda es el establecido por Hacienda para, a posteriori, utilizarlo en el cálculo de los impuestos que se tendrán que pagar por ella si se transfiere.

¿Qué impuestos se pagan (en base al valor fiscal de la vivienda)?

Estos son los impuestos que se calculan teniendo en cuenta el valor fiscal de la vivienda:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: es el que abona la persona que recibe una vivienda en herencia o por una donación.
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): es el que grava la venta de una vivienda y, en concreto, la ganancia patrimonial que obtiene el vendedor de esta operación (en base al valor fiscal de la vivienda que, en este caso, es el importe mínimo de venta que se aplica en la renta para el cálculo de este impuesto). Pueden darse 2 situaciones: 

1. Valor fiscal más alto que valor de compraventa: hacienda utilizará el primero.
2. Valor fiscal más bajo que valor de compraventa: hacienda utilizará el segundo.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): es el impuesto que se aplica a la transmisión de una vivienda de segunda mano (según su valor fiscal que, como en el caso anterior, es el importe mínimo que se incluye en la renta para calcular este impuesto). Pueden darse las mismas casuísticas que se explican en el punto anterior.

A la hora de hacer el cálculo del valor fiscal de una vivienda hay que tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, viene determinado por el valor de referencia del catastro (se puede conseguir en la Dirección General del Catastro). 

Este último, en todo momento, intenta ser lo más próximo al valor real de la vivienda, o lo que es lo mismo, al precio de la misma en el mercado.

Hay varios factores que influyen, en mayor o menor grado, en el cálculo del valor fiscal, entre los que se encuentran: estado de conservación del inmueble, antigüedad o el precio de otras operaciones de compraventa ya realizadas.

Pero si hay un condicionante que afecta al cálculo del valor fiscal de una vivienda es el factor de corrección que se aplica a la cifra inicial, para ajustar la cantidad final y que esta no supere, en ningún caso, el valor real de mercado. 

Con todo, el camino más rápido para saber cuál es el valor fiscal de una vivienda es entrar en la página web de Hacienda de la comunidad autónoma en la que se encuentre y consultarlo.  

Por ejemplo: si el inmueble está en Madrid, basta con entrar e indicar la referencia catastral para saber cuál es el valor fiscal de una vivienda. Si está en Barcelona, se tiene que acceder a su sede electrónica del Catastro y rellenar los datos que se solicitan. En otras, como Valencia, Canarias o Asturias, hay que acceder a la página web de la Agencia Tributaria (de dichas comunidades), mientras que en algunas, como Castilla y León o Andalucía, se obtiene en la página web de la Junta.

Si bien es cierto que no existe un límite al vender la vivienda, sí lo hay al declarar lo que se ha obtenido por ella, es decir, existe un valor mínimo fiscal de una vivienda, que será el que tenga que reflejar en la renta (y el destinado para el pago de los impuestos correspondientes. Tampoco es recomendable la compra de una vivienda por debajo de su valor fiscal (con posibles consecuencias negativas en el caso de producirse este hecho). 

Si esto no se hace, es muy posible que Hacienda lo detecte y abra una investigación judicial para esclarecer la situación, pudiendo acarrear, si se demuestra, las consiguientes sanciones.  

Ponemos un ejemplo: si una casa se dona por 100.000 €, pero su valor fiscal es de 250.000 €, será esta última cantidad la que se tome de referencia, fiscalmente, para el cálculo de, por ejemplo, el ITP o el IRPF.

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