¿Qué es un tasador de viviendas y cuáles son sus funciones?

El tasador de casas es el profesional que se encarga de dictaminar, con toda la precisión que le sea posible, lo que cuesta una vivienda. Normalmente, forma parte de una sociedad de tasación, la cual le da el soporte y los recursos que necesita para realizar su trabajo..

¿Qué estudios se le requieren a un tasador de casas?

Lo habitual es que, para el desarrollo de su profesión, el tasador de viviendas cuente con formación en arquitectura (técnica, a ser posible), ingeniería (en concreto, vinculada a la edificación) o, al menos, de algún tipo de ingeniería. 

Para estar homologado como tasador de viviendas (u otros inmuebles), por el Banco de España, se han de cumplir una serie de condiciones: 

• Formación académica: como se explica en el apartado anterior, el tasador de casas ha de tener estudios que se relacionen con la arquitectura, la ingeniería civil o con disciplinas relacionadas. Además, y es otro requisito, suele exigirse experiencia profesional en el sector.
• Certificaciones: hay que contar con los documentos que acrediten los conocimientos y las competencias necesarias para el ejercicio de esta profesión, así como los que demuestran que esto último es posible (de manera legal).
• Conocimiento de las normativas: como tasador de viviendas se debe conocer la normativa y los estándares (nacionales e internacionales) que están vigentes y que, por tanto, se tienen que aplicar en la valoración de un inmueble (haciendo que esta, en todo momento, sea objetiva y fiable). También se han de cumplir las leyes que se vinculan a su actividad laboral (incluida la protección de los datos o la prevención del lavado de dinero).
• Estar asegurado: es necesario que, como mínimo, el tasador de viviendas (u otros inmuebles) disponga de un seguro de responsabilidad civil que le proteja de las reclamaciones que puedan hacerle (por posibles errores u omisiones en sus valoraciones).

Si se cumplen estos requisitos, mencionados con anterioridad, solo quedaría un último requerimiento para ser tasador homologado: registrarse en el Banco de España. 

¿Qué factores son los que valora el tasador al determinar el valor de una vivienda?

Estos son los elementos y componentes de una vivienda que el tasador va a revisar (de cara a la elaboración de su informe): 

• El estado del edificio: si está rehabilitado o no o si ha pasado la inspección técnica. El aspecto exterior de la fachada también influye en la valoración que realice el tasador (de una vivienda).
• La ubicación: se tiene en cuenta si está en el centro de la ciudad, si en caso de no estarlo tiene buena conexión de transporte público, si es una zona residencial o empresarial, si hay bares, tiendas, parques, etc.
• La superficie: cuántos metros cuadrados tiene la casa y cuántos de esos son habitables son factores que influyen, como los anteriores, en la decisión del tasador de casas.
• La orientación: un piso con muchas horas de luz natural tendrá mejor valoración, por parte del tasador, que uno que no las tenga. Lo mismo ocurre con las vistas del inmueble.
• La distribución de las habitaciones: porque en una casa los metros no lo son todo, la distribución y organización de las instancias también es un condicionante en el cálculo de su valor inmobiliario. Dos pisos del mismo tamaño, uno con un pasillo muy largo y estrecho y otro con instancias más amplias, no se les estimará el mismo importe (para su compra-venta).
• Ascensor en el edificio: la posibilidad de acceso y de movilidad para personas con algún tipo de movilidad reducida es un factor que aumenta el valor del tasador de viviendas.

Existen unos pasos comunes para que la valoración de la vivienda esté homologada y las entidades bancarias la consideren válida:

El primer paso es facilitar los documentos necesarios: 

• Escritura de la propiedad.
• Certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como su descripción completa, incluidos derechos reales y limitaciones del dominio.
• Copia de nota simple registral.
• Planos del inmueble.
• Licencia de obras y el proyecto visado por el colegio y el ayuntamiento correspondiente si es un edificio en construcción.
• Proyecto del mismo si se tratase de un edificio en proyecto, así como la consulta urbanística y el plano catastral si se trata de un terreno edificable, y cédula de calificación o documento administrativo en caso de viviendas sujetas a protección pública.

Reunidos estos papeles, a continuación, el tasador de casas procederá de la siguiente forma:

• Visitará e inspeccionará el inmueble. Cualquier valoración de vivienda que se haga a distancia, por ejemplo mediante una tasación online, no tiene un carácter vinculante sino meramente orientativo.
• Analizará los planos de todas las instancias de la vivienda, tanto privadas como de uso común.
• Comprobará que la finca registral que se va a tasar es la correcta e incluirá dicha comprobación en el informe de tasación.
• Comprobará que no existe ninguna irregularidad urbanística que afecte al inmueble que se va a tasar.
• Adjuntará en el documento de tasación hipotecaria seis testigos de tasaciones reales de la misma zona.

El tasador tarda en pasar el informe al banco, habitualmente, entre 48 y 72 horas, aunque puede haber algún caso en el que varíe (contando desde que se visita el inmueble). El informe tiene una validez de seis meses.

¿Qué incluye el tasador en el informe?

El informe que elabora el tasador de casas, y que se facilita al banco en 2-3 días, contiene la siguiente información:

• Datos del solicitante.
• Finalidad: motivo por el que se hace el documento (hipoteca, invertir).
• Datos del edificio (incluida su situación): toda la información relativa al edificio (ubicación, estado, etc.), además de la localidad y el entorno del mismo.
• Identificación registral y referencia catastral, junto a otros datos del inmueble (ocupación, superficie, usos, etc.).
• Superficie del terreno: en el caso de que el inmueble se construya en una parcela propia, especificará la superficie útil y la construida, y las características de la construcción. 
• Distribución del inmueble y de las instalaciones que lo “acompañan”.
• Información urbanística: se indica si la vivienda se adecúa al planeamiento urbanístico.
• Identificando del tipo de protección (de tenerla).
• Estudio del mercado (respecto de inmuebles que sean similares al analizado).
• Método de valoración de la vivienda y los cálculos que se realizan para obtener su valor de tasación.
• Valor de tasación.
• Condicionantes y advertencias.