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Alquilar o comprar casa

Alquilar o comprar una casa: qué elegir

Te guiamos para que encuentres la opción más recomendable para ti

En el momento de buscar un nuevo hogar es habitual preguntarse qué es más conveniente, si alquilar una vivienda u optar por comprarla. En esta toma de decisión entran en juego numerosos factores, como si es el momento adecuado para comprar su casa, pero el principal tiene que ver con el impacto económico en el futuro inquilino o comprador. Saber qué nos conviene más es cuestión de echar mano a los números y dedicarle tiempo. A continuación ofrecemos las variables que debes tener en cuenta.

Alquilar o comprar - BBVA

Desembolso inicial

Ya sea a la hora de comprar una vivienda o alquilarla, afrontar una serie de costes iniciales es inevitable. Sin embargo, estos difieren de manera importante en función de qué opción elija.

Desembolso inicial para el alquiler

  • Fianza. El alquiler medio en España para el año 2016 se sitúa en torno a los 700 € al mes, siendo esta cifra orientativa a efectos del ejemplo comparativo. Si lo habitual es que nos requieran de 1 a 3 meses de alquiler, en concepto de fianza, el desembolso inicial nada más mudarnos  puede ir de los 700 a los 2.100 €.
  • Primera mensualidad. Junto con la fianza, se suele abonar  la primera de las mensualidades del alquiler al firmarse el contrato de arrendamiento/alquiler.
  • Inmobiliaria. Si gestionamos la búsqueda y el contrato de alquiler a través de una inmobiliaria, la tarifa está vinculada a los usos y costumbres de cada zona geográfica, pero lo más habitual es que cobren una mensualidad del alquiler, por lo que, tomando como referencia la cifra orientativa del alquiler medio indicado para España, habría que añadir otros 700 €.

Desembolso inicial para la compra

Suponiendo que se va a solicitar un préstamo hipotecario, tomemos como ejemplo, para el cálculo aproximado de los costes iniciales una vivienda de 120.000 €. Al precio de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la compraventa y formalización del préstamo hipotecario, que corren normalmente a cargo del comprador, que suelen ser, entre otros, los siguientes:

  • Recursos propios. Lo más común en la actualidad es que el banco financie hasta un 80 % de la vivienda que queremos adquirir. El restante 20 % se tiene que entregar en el momento de firma de la escritura de compraventa, es decir, además del importe obtenido con la financiación, tendremos que entregar el importe que reste del precio de compra de la vivienda. Si queremos comprar una vivienda de 120.000 €, 24.000 tendrán que ser aportados con recursos propios. Impuestos y gastos administrativos.
  • Notaría. El otorgamiento de la escritura de compraventa y, además, del contrato de préstamo con garantía hipotecaria -hipoteca- han de realizarse ante notario, cuyo coste va en función del precio de la operación.
  • Registro. Es recomendable inscribir la escritura de compraventa por la protección registral frente a terceros que proporciona la publicidad del Registro de la Propiedad. En el caso del préstamo hipotecario la inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados –AJD-. Es un impuesto que se paga por documentos como escrituras y actas públicas o por testimonios notariales. Cuando se compra una vivienda se debe pagar entre un 0,5 % y un 1,5 % (en función de la Comunidad Autónoma) del precio de la escritura del contrato de compra-venta siempre que sea una primera transmisión a efectos de IVA. Si además se ha solicitado una hipoteca se deberá pagar también entre un 0,5 % y un 1,5 % (en función de la Comunidad Autónoma) del total de la responsabilidad hipotecaria, en caso de haberlo hecho. Para una hipoteca de 96.000 € el AJD por la escritura de compra-venta equivaldría a 960 € (para un tipo del 1 %) y si la responsabilidad hipotecaria ascendiera a 130.000 €, el AJD por este concepto equivaldría a 1.300 € (para un tipo del 1 %).
  • Tasación. Se solicita si se pide un préstamo hipotecario. Su precio varía en función de los metros cuadrados y de las características de la vivienda.
  • Gestoría. La intervención de una gestoría puede ser hace necesariao si se solicita un préstamo hipotecario, y su coste es variable en función de las gestiones que realice.
  • IVA. La compra-venta de una vivienda nueva está sujeta al pago del IVA, que para este tipo de transacciones es del 10 % del importe total de la contraprestación satisfecha. Para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública efectuadas por sus promotores, el IVA es el 4 %. De no estar incluido en el precio final, este gasto es de 12.000 € para una vivienda de 120.000 €.
  • ITP.  En caso de adquirir una vivienda de segunda mano se debe pagar el Impuesto de Transmisión de Patrimonio –ITP-. Varía de una comunidad autónoma a otra pero la media del ITP es del 8 % sobre el valor real del inmueble. Para el supuesto de una vivienda cuyo valor real asciende a 120.000 €, será de 9.600 €.
  • Verificación registral.
  • Comisiones de apertura o de subrogación.

En el caso de haber solicitado una hipoteca de 120.000 €, a modo de ejemplo, el desembolso inicial de la compra de un piso o casa de 120.000 € puede ascender a 35.400 € de media con IVA; 23.400 si el IVA ya va incluido en el precio final de la vivienda.

Desembolso mensual

Como hemos explicado anteriormente, a modo de ejemplo, el precio medio de un alquiler en España es de 700 €, con esas grandes diferencias entre provincias. Por otro lado, para un préstamo hipotecario de tipo variable a 100.000 € con un euríbor + 1,25 % a devolver en 25 años, la cuota mensual queda en 388 €. La diferencia es de 312 € a favor de la hipoteca.

Así, mientras que el coste inicial es mucho más económico en el caso de alquilar, a la hora de afrontar los pagos mensuales y con los costes de media en la mano, las cuotas de la hipoteca son más reducidas.

Costes adicionales a tener en cuenta

A la hora de valorar entre el alquiler o la compra de una vivienda, existen otros gastos adicionales, a parte de los desembolsos iniciales indicados para cada supuesto, como el pago de la renta mensual del alquiler o la cuota mensual de la hipoteca.

Dependiendo del supuesto concreto, al comprar una vivienda es recomendable contratar un seguro de hogar -al menos contra incendios-. Además, el propietario tendrá que satisfacer el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como los gastos obligatorios derivados de la comunidad de propietarios. Estos dos últimos gastos, no existirán en el alquiler, salvo que exista pacto en contrario en el contrato de arrendamiento.

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