Qué es una hipoteca variable

La hipoteca es un derecho que grava un bien para garantizar el cumplimiento de una obligación. Al solicitar un préstamo a un banco, es posible que el banco pida como requisito constituir una hipoteca. Hablamos entonces de préstamo hipotecario, denominado coloquialmente como “hipoteca”. Lo más común es pedir una préstamo hipotecario para financiar la compra de un inmueble, con la garantía del propio inmueble.

El prestatario (quien recibe el dinero) se compromete, mediante la firma de un contrato, a devolver la cantidad prestada más el importe correspondiente a los intereses, en cuotas periódicas y durante un plazo de tiempo determinado. En cualquier préstamo hipotecario existe la garantía de los prestatarios y la garantía del inmueble, es decir, que si no se atienden los pagos de la deuda, la entidad de crédito podrá ejecutar el inmueble.

Atendiendo al tipo de interés que se aplique al préstamo hipotecario, se distinguen tres tipos de hipotecas:

- Hipoteca variable.

- Hipoteca fija.

- Hipoteca mixta.

Una hipoteca variable es aquella en la que el importe de las cuotas varía según lo haga un índice de referencia (lo más habitual es que este índice sea el euríbor). El tipo de interés que se aplica a la hipoteca está compuesto por el valor del índice más un diferencial fijo. Lo más común es que el banco actualice el tipo de interés cada seis o doce meses (recordemos, en BBVA se hace anualmente) con el valor de dicho tipo. De este modo se paga la misma cuota durante seis o doce meses, y pasado ese tiempo se vuelve a recalcular la cuota, pudiendo subir o bajar. 

En las hipotecas fijas se aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. El tipo de interés no está sujeto a ningún índice de referencia como el euríbor, por tanto, la cuota a pagar es siempre la misma durante toda la hipoteca, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen. 

Las hipotecas mixtas combinan el funcionamiento de la hipoteca fija y la variable. Por ejemplo, durante los primeros 10 años de hipoteca se paga una cuota fija, y durante el resto del plazo hasta su vencimiento se aplica un tipo de interés variable que cambiará en función del índice de referencia, según las revisiones pactadas en el contrato.

El tipo de interés que se aplica a un préstamo suele estar expresado con el TIN y con la TAE.

- TIN (Tipo de Interés Nominal): es un porcentaje fijo que se aplica a la cantidad prestada y que determina la cuota a pagar a la entidad financiera. En una hipoteca variable el TIN se compone del valor del índice de referencia más un diferencial fijo.

- TAE variable (Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva): tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación. La TAE sirve para comparar el precio de las hipotecas entre diferentes entidades bancarias.

- El tipo de interés a pagar se actualiza según lo pactado en el contrato (lo más habitual es cada seis o doce meses, aunque BBVA lo hace anualmente).

- Cada vez que se actualiza el tipo de interés, el importe de la cuota mensual varía. Cuando sube el índice, lo hace también la cuota a pagar. Cuando baja el índice, el importe de la cuota también será menor.

- Las hipotecas variables se suelen ofrecer con un tipo de interés inicial inferior que el de las hipotecas fijas.

- Normalmente, el plazo máximo en el que se puede devolver el préstamo, es más alto en las hipotecas variables que en las hipotecas fijas.

- Como el plazo de devolución del préstamo puede ser mayor en una hipoteca variable, el importe de la cuota mensual podría ser menor que en una hipoteca fija. Si en los meses posteriores el índice subiese, las cuotas de la hipoteca variable podrían acabar siendo más altas en comparación con las establecidas en la hipoteca fija en el momento de contratación.