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Subrogación hipoteca

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca consiste en la modificación del deudor o del acreedor del préstamo

La subrogación de deudor constituye una novación subjetiva en la persona del deudor hipotecario, motivada por la transmisión del inmueble hipotecado a personas ajenas a la relación obligacional inicial.

En este caso, subrogación de deudor o entre particulares, solicitamos de la entidad acreedora que cambie el titular de la hipoteca, es lo habitual cuando compramos una casa que ya está hipotecada. El banco, puede o no admitir al nuevo deudor y para ello realizará un estudio de riesgos igual que realiza en cualquier concesión de préstamo. De esta manera podemos asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento. Si la subrogación se solicita sin cambios en la operación (es decir, sin incrementar plazo o capital) tendremos que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos, los propios de la compraventa con subrogación: notaría, gestoría, registro y una comisión de subrogación que se pactó en la escritura inicial de préstamo hipotecario. Si la subrogación se solicita con cambios en la obligación de préstamo, en el caso de que el banco acceda a los mismos, se deberá formalizar una escritura de novación, siendo de cuenta de los nuevos prestatarios una comisión de novación modificativa.

Subrogación de acreedor o entre entidades

El segundo caso, subrogación de acreedor o entre entidades, consiste básicamente en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro. Se empezaron a favorecer desde el gobierno con el fin de que los prestatarios pudieran movilizar sus hipotecas a la entidad que les ofreciera las condiciones que, a su juicio, fueran más convenientes, sin incurrir en grandes gastos. Con este cambio, el cliente suele obtener una modificación en las condiciones de su préstamo en las condiciones que los prestatarios consideren más convenientes para su situación, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Así, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos. En todo caso, sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos.

A la hora de comprar una casa nueva, un caso muy frecuente de subrogación de hipoteca es la del promotor. Él habrá construido la vivienda financiando la obra a través de un banco, y el comprador podrá optar a subrogarse en ese préstamo si el banco nos admite como deudor. Es similar a la subrogación de deudor comentada anteriormente. Si el nuevo comprador no se subroga en el préstamo existente, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo. 

Si has contratado una hipoteca y estás pensando en subrogarla a otra entidad, infórmate bien acerca de las nuevas condiciones y de los gastos que el cambio generará, para valorar si el cambio es óptimo.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

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