Tasador de casas

Te contamos qué es una tasación, para qué sirve, cómo está regulada, qué aspectos tiene en cuenta un tasador, etc.

Al iniciar una operación de compra-venta de una vivienda, es importante contratar a un tasador de casas homologado. Este profesional se encargará de llevar a cabo el proceso conocido como “tasación inmobiliaria”, por el cual se determina el valor del inmueble en el mercado. Debido a la importancia de este trámite, no está de más conocer cómo trabaja y en qué elementos se fijará el tasador, los cuales te explicamos al detalle en este artículo.

Muchas entidades bancarias facilitan a los clientes que quieren solicitar una hipoteca un servicio de tasación de la casa que desean comprar. No obstante, este servicio es solo una propuesta pensada para simplificar el proceso al cliente, siendo opcional, ya que el Banco de España estipula que el interesado en solicitar el servicio es libre de elegir al tasador de casas que él quiera. Debido a esta libertad existente a la hora de contratar el servicio, es fundamental informarse de la regulación que rodea a la tasación inmobiliaria a la hora de contar con un tasador de viviendas homologado por el Banco de España, el cual determine el valor más justo y acertado de la vivienda.

¿Para qué sirve la tasación de una vivienda?

Cuando solicitamos una hipoteca a una entidad bancaria, una de las cosas en las que se basa es en la tasación del inmueble. Esto es así porque el precio derivado de la tasación es fundamental para que el banco establezca el importe de financiación que puede otorgar a su cliente. Por tanto, la tasación de la vivienda es algo imprescindible para dos cosas fundamentalmente:

- En primer lugar, el banco se cerciora del valor real que tiene la vivienda en el mercado inmobiliario. Esto le sirve a la entidad bancaria para asegurarse, en caso de un impago futuro del hipotecado, de cubrir la deuda.

- En segundo lugar, sirve para establecer el importe máximo de financiación que concederá el banco. En general, este corresponde al 80 % del valor de la tasación (reflejada por el tasador de casas en su informe). Esta segunda utilidad puede ser un inconveniente para el que solicita la hipoteca, ya que si el valor de tasación de la vivienda es inferior al de compra, tendrá que disponer de recursos propios para abonar la diferencia que no financie el banco. Sin embargo, si esta situación se aprovecha bien, el interesado en comprar la casa podría también usarla para negociar con el vendedor y rebajar el precio hasta una cifra más próxima al valor estipulado por el tasador del piso.

Para entender mejor cómo fija el banco la financiación, pondremos un ejemplo. Supongamos que el valor de venta del piso que queremos adquirir es de 100.000 € y su valor de tasación es de 80.000 €. Como hemos dicho, el banco financia normalmente hasta un máximo el 80 % del valor de tasación que, en este caso, sería el 80 % de 80.000 €. Es decir, podría conceder una hipoteca para financiar 64.000 €. Por lo que el interesado en comprar la vivienda tendría que tener recursos propios para sufragar los 36.000 € restantes.

¿Cómo actúa un tasador?

Existen unos pasos comunes para que la tasación de la vivienda esté homologada y las entidades bancarias la consideren válida:

El primer paso es facilitar los documentos necesarios

- Escritura de la propiedad.

- Certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como su descripción completa, incluidos derechos reales y limitaciones del dominio.

- Copia de nota simple registral.

- Planos del inmueble

- Licencia de obras y el proyecto visado por el colegio y el ayuntamiento correspondiente si es un edificio en construcción.

- Proyecto del mismo si se tratase de un edificio en proyecto.así como la consulta urbanística y el plano catastral si se trata de un terreno edificable, y cédula de calificación o documento administrativo en caso de viviendas sujetas a protección pública.

Reunidos estos papeles, a continuación, el tasador de casas procederá de la siguiente forma:

- Visitará e inspeccionará el inmueble. Cualquier tasación de vivienda que se haga a distancia, por ejemplo mediante una tasación online, no tiene un carácter vinculante sino meramente orientativo.

- Analizará los planos de todas las instancias de la vivienda, tanto privadas como de uso común.

- Comprobará que la finca registral que se va a tasar es la correcta e incluirá dicha comprobación en el informe de tasación.

- Comprobará que no existe ninguna irregularidad urbanística que afecte al inmueble que se va a tasar.

- Adjuntará en el documento de tasación hipotecaria seis testigos de tasaciones reales de la misma zona.

Elementos que tiene en cuenta un tasador de casas para determinar su valor

Las tasaciones inmobiliarias son un proceso regulado y uniforme, independientemente del tasador de casas que lo realice. Por eso se puede hablar de una serie de elementos y componentes de las viviendas que todos los profesionales del sector inspeccionan para determinar su valor dentro del mercado inmobiliario:

- El estado del edificio en el que se encuentra la casa: si está rehabilitado o no o si ha pasado la inspección técnica. El aspecto exterior de la fachada también influye en la tasación final de la vivienda.

- La ubicación de la vivienda: se tiene en cuenta si está en el centro de la ciudad, si en caso de no estarlo tiene buena conexión de transporte público, si es una zona residencial o empresarial, si hay bares, tiendas, parques, etc.

- La superficie de la casa: cuántos metros cuadrados tiene y cuántos de esos son habitables.

- La orientación: un piso con muchas horas de luz natural tendrá mejor valoración. Las vistas también tienen un papel importante a la hora de elaborar la tasación de la vivienda.

- La distribución de las habitaciones, porque en una casa los metros no lo son todo: la distribución y organización de las instancias también es fundamental para la tasación de la vivienda. Dos pisos del mismo tamaño, pero uno con un pasillo muy largo y estrecho y otro con instancias más amplias tendrán un valor de mercado distinto.

- Ascensor en el edificio: la posibilidad de acceso y de movilidad para personas con algún tipo de movilidad reducida es un factor que aumenta el valor de la casa.

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