Qué es una hipoteca mixta

Un préstamo hipotecario mixto es un tipo de hipoteca que combina el pago de una cuota mensual a tipo de interés fijo durante los primeros años del préstamo, y el resto de años hasta su vencimiento se aplicará un tipo de interés variable. Durante los años en los que el préstamo hipotecario esté pactado a un tipo de interés fijo, la cuota mensual a pagar será siempre la misma. Para el resto de tiempo se aplicará un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumando a un índice de referencia (el más habitual es el euribor), por lo que las cuotas mensuales subirán o bajarán conforme se actualice el tipo de interés (normalmente cada seis meses). A efectos prácticos, este tipo de hipotecas funcionan como una hipoteca variable con algunas condiciones especiales.

Un ejemplo de préstamo hipotecario mixto, sería un préstamo hipotecario a pagar en 30 años en el que durante los 10 primeros años se aplica un tipo fijo (la cuota mensual a pagar no varía) y durante los 20 años restantes se aplica un tipo de interés variable en función del euríbor.

La hipoteca es un derecho que vincula la propiedad de un bien para garantizar el cumplimiento de una obligación. Al solicitar un préstamo a un banco, es posible que el banco pida como requisito constituir una hipoteca. Hablamos entonces de préstamo hipotecario, denominado coloquialmente como “hipoteca”. Lo más común es pedir una préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda, vinculando como garantía el propio inmueble.

El prestatario (quien recibe el dinero) se compromete, mediante la firma de un contrato, a devolver la cantidad prestada más el importe correspondiente a los intereses, en cuotas mensuales y durante un plazo de tiempo determinado. En cualquier préstamo hipotecario existe la garantía de los prestatarios y la garantía del inmueble, es decir, que si no se atienden los pagos de la deuda, la entidad de crédito podrá ejecutar la vivienda.

Según el tipo de interés que se aplique a la hipoteca, se pueden distinguir principalmente tres tipos de préstamos hipotecarios:

- Hipoteca variable.

- Hipoteca fija.

- Hipoteca mixta.

Una hipoteca mixta combina el funcionamiento de una hipoteca fija y una hipoteca variable (aunque en realidad sea prácticamente variable). Durante los primeros años del plazo del préstamo se aplica el tipo de interés conforme al funcionamiento de la hipoteca fija y durante el resto del plazo el tipo de interés se aplica de acuerdo con el funcionamiento de una hipoteca variable. Para conocer bien el funcionamiento de una hipoteca mixta hay que conocer los detalles de estos otros dos tipos de hipotecas.

Una hipoteca fija es un tipo préstamo hipotecario en el que se aplica el mismo tipo de interés durante la vida del préstamo. El tipo de interés no está sujeto a ningún índice de referencia (euríbor). Por tanto, el tipo de interés no varía, y la cuota mensual a pagar es siempre la misma durante toda la hipoteca, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.

Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario en el que el importe de las cuotas mensuales a pagar subirán o bajarán según lo haga un índice de referencia (lo más habitual es que este índice sea el euríbor). El tipo de interés que se aplica a la hipoteca está compuesto por el valor del euríbor más un diferencial fijo. Esto hace que cuando suba el euríbor aumente la cuota mensual a pagar, y que cuando baje también lo hará el importe de la cuota mensual. Lo más común es que se acuerde la actualización del importe de las cuotas mensuales cada seis meses con el último valor del euríbor. De este modo se paga la misma cuota durante seis meses hasta su revisión.

El tipo de interés que se aplica a un préstamo se representa con el TIN y con la TAE.

TIN (Tipo de Interés Nominal):es un porcentaje fijo que se aplica a la cantidad prestada y que determina la cuota a pagar a la entidad financiera. No refleja los gastos y comisiones del préstamo. En una hipoteca fija el TIN no varía durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable el TIN se compone del valor del euríbor más un diferencial fijo, lo que hace que su valor suba o baje en función del euríbor.

TAE (Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva): tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación. La TAE sirve para comparar las ofertas de hipotecas entre diferentes entidades bancarias.