¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca es un tipo de novación, es decir, una modificación sobre alguno de sus factores de esta. Existen dos tipos: subrogación de deudor o de acreedor.

En el primer caso, correspondiente a la subrogación de deudor o entre particulares, se cambia el titular de la hipoteca. Este tipo de subrogación es habitual cuando compramos una casa que ya está hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que realizará previamente un estudio de riesgos similar al que llevaría a cabo en la concesión de un préstamo. De esta manera, se puede asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí se tendrán que abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

El segundo caso, subrogación de acreedor o entre entidades, consiste básicamente en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro. 

El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca suele otorgar al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta forma, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos, aunque sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

A la hora de comprar una casa nueva, un caso muy frecuente de subrogación de hipoteca es la de promotor. Este, ha construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco, lo que permite al comprador realizar una subrogación a ese préstamo si el banco le admite como deudor. Es similar a la subrogación de deudor comentada anteriormente. Si el nuevo comprador no se subroga en el préstamo hipotecario existente, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo.

Si has contratado un préstamo hipotecario y estás pensando en la subrogación a otra entidad, infórmate bien acerca de las nuevas condiciones y de los gastos que la subrogación de la hipoteca puede conllevar, para valorar si el cambio es óptimo.