¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Llevar a cabo la subrogación de una hipoteca significa que, tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidas o reemplazadas por otro deudor u otra entidad financiera.

En base a esto, existen dos tipos de subrogación hipotecaria: 

- Subrogación de deudor.

- Subrogación de acreedor.

En el primer caso, correspondiente a la subrogación de deudor o entre particulares, se cambia el titular de la hipoteca. Este tipo de subrogación es habitual cuando compramos una casa que ya está hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que realizará previamente un estudio de riesgos similar al que llevaría a cabo en la concesión de un préstamo. De esta manera, se puede asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí se tendrán que abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

En principio, llevar a cabo la subrogación de una hipoteca sin gastos no es posible. El proceso en sí requiere del abono de una comisión por subrogación, a la que se une un segundo pago, correspondiente a la nueva tasación de la vivienda.

Los gastos que no tiene que abonar el solicitante a la hora de realizar la subrogación de su hipoteca, al hacerse cargo el banco, son: el impuesto de actos jurídicos documentados y los correspondiente a asesoría, registro y notaría.

¿Qué es la comisión por subrogación?

La comisión por subrogación supone el pago a la entidad bancaria por los cambios que realiza en el contrato de la hipoteca. Su coste, limitado por ley, depende de varios factores como:

- Fecha de la firma de la hipoteca.

- Tipo de hipoteca (fija o variable).

- Finalidad de la subrogación.

Son varios los pasos a dar para subrogar la hipoteca:

- Lo primero es elegir la nueva hipoteca (en base a las necesidades que actualmente se tienen).

- Una vez elegida, el siguiente paso para subrogar la hipoteca es acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación. Este, por su parte, pondrá sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación.

- A continuación, y una vez se haya aceptado la subrogación, el ‘nuevo banco’ se pondrá en contacto con el actual para comunicarsela. Este último dispone de 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. También cuenta con 15 días para hacer una contraoferta, la cual puede:

- Ser aceptada, lo que paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.

-Ser denegada, siguiendo en marcha en proceso de subrogación.

- El último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.

Los beneficios que se obtienen de la subrogación de una hipoteca depende de si esta es de acreedor o de deudor:

Beneficios de la subrogación de deudor

En este caso, el ahorro se produce al no tener que realizar un nuevo préstamo, lo que evita el pago, de nuevo, de determinados gastos (como el que supone una nueva tasación) e impuestos (como el IAJD).

Beneficios de la subrogación de acreedor

En este caso, no habría que abonar la comisión por cancelación, además de poder aprovechar ciertos beneficios fiscales. También es posible que, al realizar la subrogación, se negocien (y reduzcan) los intereses del préstamo hipotecario y se eliminen vinculaciones que se tenían en un principio.