¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca es un tipo de novación, es decir: una modificación sobre alguno de sus factores, puede ser una subrogación de deudor, o de acreedor.

En el primer caso, subrogación de deudor o entre particulares, cambiamos el titular de la hipoteca, es lo habitual cuando compramos una casa que ya está hipotecada. El banco, puede o no admitir al nuevo deudor y para ello realizará un estudio de riesgos igual que realiza en cualquier concesión de préstamo. De esta manera podemos asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí tendremos que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos: notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación que se firmó en el momento de iniciar la hipoteca.

El segundo caso, subrogación de acreedor o entre entidades, consiste básicamente en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro. Se empezaron a favorecer desde el gobierno con el fin de fomentar la competencia entre entidades.

Con este cambio, el cliente suele obtener una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Así, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos, aunque sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos: notario, gestoría, registro, y una comisión de subrogación que actualmente no puede superar el 0,5 % para las operaciones formalizadas con posterioridad a abril 2003.

A la hora de comprar una casa nueva, un caso muy frecuente de subrogación de hipoteca es la del promotor. Él habrá construido la vivienda financiando la obra a través de un banco, y el comprador podrá optar a subrogarse en ese préstamo si el banco nos admite como deudor. Es similar a la subrogación de deudor comentada anteriormente.

Si el nuevo comprador no se subroga en el préstamo existente, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo.

Si has contratado una hipoteca y estás pensando en subrogarla a otra entidad, infórmate bien acerca de las nuevas condiciones y de los gastos que el cambio generará, para valorar si el cambio es óptimo.