¿Qué es y cómo hacer una subrogación de hipoteca?

Llevar a cabo la subrogación de una hipoteca significa que, tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidas o reemplazadas por otro deudor u otra entidad financiera.

Tipos de subrogación de hipoteca

- Subrogación de hipoteca de deudor  

Se cambia el titular del préstamo hipotecario. Esta forma de subrogar la hipoteca es la habitual cuando una casa ya está hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que realizará previamente un estudio de riesgos similar al que llevaría a cabo en la concesión de un préstamo. De esta manera, se puede asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí se tendrán que abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

- Subrogación de hipoteca de acreedor

Consiste, básicamente, en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca suele otorgar al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta forma, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos, aunque sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

Otro tipo de subrogación de hipoteca: hipoteca autopromotor

A la hora de comprar una casa nueva, existe otro caso muy frecuente de subrogación de hipoteca: la de autopromotor. Este último ha construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco, lo que permite al comprador subrogarse a esta hipoteca si el banco le admite como deudor. Es similar a la subrogación de hipoteca de deudor comentada anteriormente. Si el nuevo comprador no se subroga en el préstamo hipotecario existente, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo.

- Disponer de una parcela, o de un terreno, en propiedad (e inscrito en el Registro de la Propiedad).

- Solicitar un proyecto (a un arquitecto) y que este se vise por parte del Colegio correspondiente.

- Solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento del lugar en el que site el inmueble.

En principio, llevar a cabo la subrogación de una hipoteca sin gastos no es posible. El proceso en sí requiere del abono de una comisión por subrogación, a la que se une un segundo pago, correspondiente a la nueva tasación de la vivienda.

Los gastos que no tiene que abonar el solicitante a la hora de realizar la subrogación de su hipoteca, al hacerse cargo el banco, son: el impuesto de actos jurídicos documentados y los correspondiente a asesoría, registro y notaría.

¿Qué es la comisión por subrogación?

La comisión por subrogación supone el pago a la entidad bancaria por los cambios que realiza en el contrato de la hipoteca. Su coste, limitado por ley, depende de varios factores como:

- Fecha de la firma de la hipoteca.

- Tipo de hipoteca (fija o variable).

- Finalidad de la subrogación.

Son varios los pasos a dar para subrogar la hipoteca:

1. Elegir la nueva hipoteca (en base a las necesidades que actualmente se tienen).

2. Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación de hipoteca. Este, por su parte, pondrá sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación.

3. A continuación, y una vez se haya aceptado la subrogación de la hipoteca, el ‘nuevo banco’ se pondrá en contacto con el actual para comunicársela. Este último dispone de 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. También cuenta con 15 días para hacer una contraoferta, la cual puede:

- Ser aceptada, lo que paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.

- Ser denegada, siguiendo en marcha el proceso de subrogación de la hipoteca.

4. El último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.

Los beneficios que se obtienen de la subrogación de una hipoteca depende de si esta es de acreedor o de deudor:

Ventajas de la subrogación de deudor

En el caso de la subrogación de hipoteca de deudor, el ahorro se produce al no tener que realizar un nuevo préstamo, lo que evita el pago, de nuevo, de determinados gastos (como el que supone una nueva tasación) e impuestos (como el IAJD).

Ventajas de la subrogación de acreedor

En el caso de la subrogación de hipoteca de acreedor, no habría que abonar la comisión por cancelación, además de poder aprovechar ciertos beneficios fiscales. También es posible que, al subrogar la hipoteca, se negocien (y reduzcan) los intereses del préstamo hipotecario y se eliminen vinculaciones que se tenían en un principio.