> 
 > 
Negociar hipoteca

Cómo negociar una hipoteca

Te mostramos las claves que deberías conocer para negociar la contratación de un préstamo hipotecario

Son muchas las variables que forman parte de un préstamo hipotecario y, aunque los bancos disponen de hipotecas ‘cerradas’ con unas condiciones fijas, lo habitual es que exista margen de maniobra para que el solicitante modifique ciertos aspectos. Así, negociar una hipoteca puede ser un proceso de tres fases en el que la primera sería la recopilación de información, la segunda el planteamiento de objetivos y la tercera, la negociación propiamente dicha con el banco.

Fase 1: recabar información

Existen decenas de entidades bancarias en España y estas, a su vez, ofrecen diferentes préstamos hipotecarios con condiciones dispares. La oferta del mercado hipotecario es muy amplia y si te planteas contratar una hipoteca o mejorar las condiciones de la que ya tienes puedes encontrar a tu disposición un amplio abanico de opciones pero, ¿en qué te debes fijar a la hora de informarte?

  • Los tipos de interés. El coste por intereses de nuestro préstamo es el concepto más importante que debemos tener en cuenta. Recuerda que el interés y, por tanto, la cuota que pagarás cada mes, depende tanto del euríbor –en caso de tener una hipoteca de tipo variable– como del diferencial que nos aplique nuestro banco. Lo habitual es encontrar el tipo de interés expresado así: euríbor + 1 %. Además, cada banco especifica el precio de su hipoteca tanto a través del TIN  –Tipo de Interés Nominal – como de la TAE – Tasa Anual Equivalente-. Son dos formas de expresar el precio de la hipoteca aunque para comparar entre entidades debes fijarte en la TAE, ya que incluye las diferentes comisiones y otros costes asociados a la hipoteca.
  • Comisiones. Todas las entidades bancarias cobran comisiones asociadas al préstamo hipotecario, pero no todas cobran las mismas. Las más habituales son:
    • De apertura . Esta comisión se devenga en el momento de comenzar el préstamo hipotecario por los trámites sobre la formalización y puesta a disposición de los fondos del préstamo.
    • De novación . Una novación hipotecaria significa modificar las condiciones del préstamo hipotecario que ya tenemos contratado e implica ciertos trámites administrativos y costes asociados.
    • De subrogación acreedora . Esta gestión requiere de trámites administrativos que siempre traen costes así como el cobro de una comisión que aplican algunos bancos.
    • De amortización total o parcial . Cuando se decide pagar de manera anticipada parte o el total del capital pendiente del préstamo hipotecario la entidad bancaria que financió la operación deja de percibir la remuneración correspondiente a los intereses del capital restante del préstamo por el tiempo que restaba a la finalización del contrato. El cobro de esta comisión, que no aplican todos los bancos, busca compensar ese perjuicio para el Banco. Salvo que se pacte un porcentaje distinto con la entidad bancaria, la comisión por amortización dentro de los 5 primeros años de vida de la hipoteca es del 0,5 %. Mientras que la comisión por amortización posterior a los cinco años de vida de la hipoteca es del 0,25 %. Estos porcentajes se aplican solo para los préstamos hipotecarios contratados a partir de diciembre de 2007.
    • De compensación de riesgo por tipo de interés . Se cobra como compensación por cancelación anticipada en las hipotecas a tipo variable con periodo de revisión de más de doce meses y para el resto de hipotecas cuando el tipo de interés del mercado al momento de la cancelación esté por debajo del tipo de interés al que contrató su hipoteca fija y, por tanto, exista pérdida para la entidad. Su coste suele ir del 1 % al 5 % del capital pendiente de amortizar.

Internet puede ser un buen primer paso a la hora de comenzar la búsqueda de nuestra hipoteca ideal. Existen numerosas páginas web de información bancaria así como comparadores de hipotecas online. Las publicaciones especializadas también ayudarán a resolver dudas y sirven de complemento a las páginas web de las propias entidades bancarias.

Fase 2: márcate objetivos

Con la información en la mano llega el momento de saber qué queremos conseguir con la negociación de nuestra hipoteca. Conociendo qué es lo que se ofrece en las diferentes entidades bancarias podemos plantearnos unos objetivos realistas que nos ayudarán de cara a la negociación.

Tal vez queramos conseguir unas mejores condiciones de partida, como un tipo de interés más bajo o, si ya tenemos una hipoteca contratada, es posible que hayamos visto condiciones más favorables en otra entidad y queramos negociar con nuestro banco una actualización de las nuestras.

Si vas a negociar la contratación de una nueva hipoteca debes saber:

  • Cuánta financiación necesitas.
  • Cuál es el periodo de amortización que quieres.
  • Qué tipo de interés estás dispuesto a pagar.
  • Qué productos asociados quieres contratar. 

A partir de aquí puedes definir tus propios objetivos y sentarte a negociar en base a ellos. Se recomienda que la cuota mensual que paguemos por nuestra hipoteca no supere el 35 % de nuestros ingresos disponibles.

Fase 3: negocia en base a tus necesidades

La mayoría de las condiciones que afectan a nuestra hipoteca se pueden intentar negociar con nuestra entidad bancaria para adecuarlas a nuestras necesidades. La primera de ellas, el diferencial que se nos aplica en nuestro tipo de interés, es de las más importantes. Por supuesto, el euríbor escapa a nuestro control y será el permanente interrogante en las hipotecas a interés variable. Sin embargo, sí se puede intentar negociar el diferencial ya que una pequeña modificación de este puede suponer una gran diferencia.

Otro punto clave es el tiempo de amortización de nuestra hipoteca. Un mayor plazo de amortización implica hacer frente a una cuota mensual menor, pero a su vez encarece el coste total del préstamo hipotecario. Por el contrario, a menor tiempo de amortización mayor será la cuota mensual, pero el coste final del préstamo será menor.

Por su parte, las diferentes comisiones que suelen cobrarse en los préstamos hipotecarios también pueden ser negociadas y entran a formar parte de las condiciones que podemos mejorar a la hora de firmar la hipoteca. Interés, plazo de amortización y comisiones forman un todo en el que el cliente debe buscar el equilibrio junto con su entidad bancaria.

Cómo negociar una hipoteca

Productos

Descubre el catálogo de hipotecas de BBVA

Hipoteca Variable BBVA

Si quieres comprarte una casa, tenemos una hipoteca variable pensada para ponértelo más fácil.

Subrogación de hipoteca a tipo fijo BBVA

Con la Hipoteca Fija BBVA paga la misma cuota todos los meses, sin subidas, sin sorpresas

Hipoteca Fija BBVA

Con la Hipoteca Fija BBVA paga la misma cuota todos los meses, sin subidas, sin sorpresas

Subrogación de hipoteca a tipo variable BBVA

En BBVA queremos mejorar las condiciones de tu hipoteca y ayudarte con todas las gestiones.