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Qué gastos tiene la compra de una vivienda

Qué gastos tiene la compra de una vivienda

Solicites o no una hipoteca para financiar tu nueva casa, su compra conlleva unos gastos obligatorios.

Una pregunta importante que al principio siempre pasa desapercibida. ¿Qué gastos tienen la compra de una vivienda? Adquirir una casa es, probablemente, una de las mayores decisiones financieras a la que nos enfrentaremos a lo largo de nuestra vida por la gran cantidad de dinero que implica. Y además, a la hora de dar el paso, debemos ser conscientes de que existen varios gastos asociados a la compra de una vivienda que hay que considerar a la hora de calcular el presupuesto del comprador. Independientemente de que se recurra o no a una financiación externa, generalmente en forma de hipoteca bancaria, la operación de compraventa implicará gastos obligatorios que no se especifican en el precio del inmueble y que es importante conocer para calcular el importe final que se pagará.

Los gastos de la compra de una vivienda son abonados, de manera general, por el comprador. Esta circunstancia obliga a aquellas personas interesadas en comprar una vivienda a calcular una serie de gastos que deben tener en cuenta en su presupuesto final para que no se produzcan imprevistos. Al tratarse de varios servicios, y con el objetivo de facilitar su comprensión, en este artículo los dividiremos entre los obligatorios, aunque el inmueble se pague al contado, así como aquellos derivados de la solicitud de una hipoteca.

Cálculo de gastos para la compra de vivienda

Para calcular los gastos de compra de una vivienda adicionales al precio del inmueble hay que considerar tanto factores propios como ajenos a la hipoteca. Por ejemplo, si la transacción se realiza a través de un intermediario, como una agencia inmobiliaria, entonces habría que añadir los honorarios solicitados por ese servicio. En caso contrario, siempre hay que incluir en el cálculo final, por ejemplo, los gastos de notaría, los gastos registrales, el impuesto que grave la transmisión, inscripción de la escrituras, etc. Al tratarse de varios servicios, y con el objetivo de facilitar su comprensión, en este artículo los dividiremos entre los gastos obligatorios, aunque el inmueble se pague al contado, y los gastos derivados de la solicitud de una hipoteca. Una parte importante de los gastos de la compra de una vivienda son los que se derivan de realizar una operación de compraventa inmobiliaria. Se trata de gastos o servicios que hay que pagar de manera obligatoria y que no se especifican en el valor de mercado de la vivienda. Estos gastos, que detallamos a continuación, recaen en el comprador a no ser que el vendedor asuma parte o la totalidad de alguno de ellos.

  • Porcentaje de la inmobiliaria. Si se opta por realizar la compra de la vivienda a través de una inmobiliaria, es muy habitual que esta cobre un interés porcentual del valor de la compra. Este porcentaje no está regulado por ley y depende, además, de la zona geográfica en la que esté situada la inmobiliaria. Pero por normal general, las inmobiliarias cobran un porcentaje que oscila entre el 1 % y el 3 % más el impuesto que grave la transmisión. El porcentaje que cobra la inmobiliaria es uno de los gastos que se pueden dividir entre el comprador y el vendedor, o asumir en su totalidad por cualquiera de las dos partes.
  • Gastos de notaría. El notario se encarga de autorizar la escritura pública de compraventa, realizando el primer control de legalidad de los pactos del contrato de adquisición, el documento que dota de fuerza jurídica y oponibilidad frente a terceros, que hay que inscribir en el Registro Público. El comprador puede elegir al notario que quiera, que cobrará un arancel fijo establecido por el Gobierno y cuyo coste está determinado por el precio declarado del inmueble.
  • Gastos de inscripción registral del inmueble. Otro de los gastos asociados a la compra de una vivienda es el derivado de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad que le corresponda. Igual que con los servicios de notaría, los costes de registro también están establecidos por el Gobierno y son iguales para todos los registradores de la propiedad. Su precio variará en función de las características particulares de la inscripción y de si se han de sumar otros trámites como la nota simple que se agrega a la inscripción.
  • Pago del IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Casi todas las operaciones financieras conllevan el pago de un tributo a la Administración Pública. En el caso de la compra de una vivienda, ese impuesto es distinto en función de si se trata de la primera adquisición del inmueble o de si es la segunda o ulterior transmisión de la casa. Si se trata de la primera adquisición de la propiedad, habrá que pagar el IVA correspondiente. Un gasto que recae siempre en el comprador. El tipo impositivo de IVA a pagar depende del tipo de inmueble que se adquiera. En el caso de viviendas, se tributa el 10 % del valor de venta, a no ser que se trate de una vivienda de protección oficial, en cuyo caso el tipo impositivo es del 4 %. En una segunda o posterior transmisión de la vivienda, el impuesto al que hay hacer frente ya no será el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto autonómico que varía en función del lugar en el que adquiramos la vivienda, pero oscila entre el 6 % y el 10 %.

Gastos derivados de la solicitud de una hipoteca

Pagar una vivienda al contado es algo que está al alcance de muy pocos por la elevada cantidad de dinero que supone. Por eso se recurre a métodos de financiación externos, siendo el más habitual de todos préstamo hipotecario. El préstamo hipotecario implica unos gastos en la compra de la vivienda que son, básicamente, el tipo de interés que cobra la entidad de crédito por el dinero prestado. Sin embargo, y aunque a veces se desconozca, conlleva otros gastos previos que tendrá que abonar el comprador de la vivienda.

  • Gastos de tasación de la vivienda. Se trata de una gestión fundamental, además de obligatoria, ya que las entidades no financian el 100% del valor del inmueble, sino que, por normal general, financian el 80% del valor de tasación. y ésta debe ser realizada conforme a las normas de valoración dictadas por el Gobierno para mercado hipotecario. La tasación de la vivienda a hipotecar consiste en un coste que legalmente corresponde asumirlo a la parte prestataria.
  • Impuestos derivados de los Actos Jurídicos Documentados (AJD). En los préstamos con garantía hipotecaria el sujeto pasivo del AJD es el prestamista, es decir, el banco. No obstante lo anterior, en los Territorios Forales del País Vasco el sujeto pasivo sigue siendo el prestatario, por lo que deberá asumir el 0,5% del total de la responsabilidad hipotecaria (salvo cuando sea de aplicación alguna reducción o bonificación, como por ejemplo, cuando se trate de un préstamo hipotecario para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual).
  • Escritura de la hipoteca. La escritura pública es un documento imprescindible para que la hipoteca se inscriba en el Registro de la Propiedad. El coste de formalización e inscripción del préstamo hipotecario se asume por el banco. En todo caso, el cliente puede solicitar directamente del notario, una copia, asumiendo el cliente, el coste de su expedición.
  • Inscripción registral de la hipoteca. La hipoteca, igual que el derecho de propiedad sobre la vivienda, tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad. El arancel que cobra el registrador, también está estipulado por el Gobierno y varía en función del importe de la responsabilidad hipotecaria de la hipoteca.

Adquirir un inmueble es una operación financiera compleja, con muchos gastos asociados a la compra de la vivienda. Por ello es importante conocerlos todos y tenerlos en cuenta a la hora de calcular las posibilidades reales de desembolso y la capacidad de endeudamiento. Con la herramienta BBVA Valora podrás conocer aspectos esenciales de la vivienda que quieres adquirir y del barrio en el que está ubicada, pudiendo así, hacer tus primeros números para la compra de un inmueble.

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