Qué gastos conlleva una subrogación de hipoteca

Te mostramos qué costes tendrías que afrontar si decides cambiar tu hipoteca de banco

Una subrogación de acreedor es un trámite que consiste, fundamentalmente, en llevarnos nuestra hipoteca a otra entidad financiera con el objetivo de modificar sus condiciones hacia otras más beneficiosas.

En ocasiones puede llegar un momento en el que dejan de parecernos ventajosas las condiciones que nos aplica nuestro banco: tipo de interés, tanto ordinario como de demora, o el plazo de amortización. En ese caso podemos recurrir a este proceso sin necesidad de cancelar el préstamo hipotecario y constituir otro nuevo.

Una subrogación del préstamo hipotecario comporta una serie de gastos y comisiones.

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Gastos de la subrogación de hipoteca

Entre los gastos más importantes a la hora de formalizar una subrogación se encuentran las diferentes comisiones que pueden aplicar los bancos.

  • Comisión por compensación de acreedor: es la comisión de reembolso que cobra el Acreedor y que varía en función del tipo de préstamo (fijo o variable). En caso de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, y siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista (con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente) durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos estos, no se podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
  • Compensación de gastos: como novedad, la Ley establece que el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante (cuyo cargo no podrá ser repercutido al Deudor) en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado, conforme a lo dispuesto en la propia Ley. Para calcular dicho importe se aplican las siguientes reglas:

- Para el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: la base imponible para el cálculo la constituye el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la subrogación y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos que se hubieran establecido. La entidad subrogante debe reintegrar a la subrogada el importe resultante.

- Para el resto de gastos: se debe prorratear la liquidación de dichos gastos entre la suma del importe del préstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que se obtenga.

  • Comisión de apertura: si se pactase una comisión de apertura con la nueva Entidad Prestamista, se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares, inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.    

Llevarnos la hipoteca a otro banco lleva aparejado también una serie de gastos administrativos a tener en cuenta.

  • Notaría. es preciso reflejar las nuevas condiciones en escritura a través del notario. Los costes están fijados por ley y debe abonarlos el prestamista subrogante.

Si se piden copias, correrán a cargo del que las solicite.

  • Tasación: Es de cargo del Prestatario, según la Ley de Contratos Inmobiliarios. El banco al que llevamos nuestra hipoteca puede exigir la revisión del valor de la vivienda, su estado, situación y si cumple con la legislación urbanística. Toda esta información va incluida en la tasación cuyo gasto corresponde al prestatario.
  • Gestoría: es el precio que cobra la gestoría al prestamista por tramitar la documentación y realizar las gestiones que requiere. Los costes no están fijados por ley, dependen del gestor que se contrate.
  • Registro de la propiedad: debe inscribirse la nueva hipoteca, sus condiciones así como la nueva entidad acreedora. Su cuantía viene regulada por ley y corresponde el pago al prestamista subrogante.
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¿Qué ventajas nos ofrece la subrogación?

Realizar una subrogación nos da la opción de modificar una u otra de las siguientes condiciones de la hipoteca, o las dos conjuntamente:

  • Tipo de interés: ordinario o de demora, o los dos.
  • Plazo del préstamo.

Para otro tipo de modificación, por ejemplo si se desea ampliar o reducir el capital, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras, así como la prestación o modificación de garantías personales, se puede negociar con la nueva entidad una novación que se realizará una vez que se haya subrogado la hipoteca. Se instrumentará por medio de escritura que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Puede ser en un protocolo notarial inmediatamente posterior al de la Subrogación.

Como se ha visto, la subrogación es un proceso que conlleva una serie de gastos. Antes de trasladar nuestra hipoteca tendremos que plantearnos, en base al capital pendiente y el plazo de amortización restante, si realmente conviene o no dar este paso. Por suerte, hay muchos simuladores online, como los que te ofrece BBVA, que permiten evaluar todas las ofertas antes de tomar decisiones.

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