Amortización de una hipoteca: ¿En qué consiste?

La amortización de un préstamo hipotecario (hipoteca) es un procedimiento por el que se paga el dinero prestado por un banco (capital) mediante desembolsos parciales y periódicos (cuota). Esta amortización hipotecaria es anticipada, por lo que se refiere a la devolución del capital antes del vencimiento del contrato.

La amortización total de la hipoteca se produce cuando se devuelve la totalidad del capital prestado. Lo habitual es que en cada cuota se pague la parte del capital pendiente más los intereses correspondientes por el capital prestado, que variarán según el tipo de préstamo hipotecario contratado.

Puede ocurrir que una persona tenga dinero ahorrado y quiera destinarlo para amortizar parte de su hipoteca. Se podría hacer de dos maneras: reduciendo la cuota que se paga mes a mes o bien reduciendo el plazo (así se terminaría de saldar antes la deuda y se reducirían aún más los intereses totales del préstamo). A la hora de tomar la decisión es importante tener en cuenta que podría conllevar comisión por amortización hipotecaria anticipada, ya sea total o parcial.

Cuando se paga la cuota mensual, se está devolviendo al banco parte del capital prestado más los intereses generados, que se calculan según el capital pendiente y el tipo de interés pactado (tipo fijo o tipo variable).

En las hipotecas se suele utilizar el sistema de amortización progresiva o de cuota fija, siendo la cantidad de cada cuota a pagar invariable. Hay que tener en cuenta que esta cuota que será constante durante toda la vida del préstamo, ya incorpora el interés y el reembolso del capital. Lo único que variará será la proporción que paguemos de estos dos elementos: a medida que aumente el primero disminuirá el segundo, de manera que las cuotas sean siempre iguales. Como los primeros años el capital que hay que pagar es muy grande, los intereses también serán mayores. Por eso, lo normal es que comencemos pagando más proporción de intereses, y a medida que pase el tiempo y estos bajen, comencemos a amortizar el capital, aumentando la proporción de este en la relación.

No obstante, si el tipo de préstamo es a tipo variable, las cuotas pueden subir o bajar conforme a las revisiones que se realicen según la variación del euríbor  (normalmente cada seis meses).