Qué es la compensación por riesgo de tipo de interés

La Ley 41/2007 de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario, contempla el cobro de una compensación por riesgo de tipo de interés en los supuestos de cancelación subrogatoria y no subrogatoria, total o parcial, de los préstamos o créditos hipotecarios, que se produzcan dentro de un período de revisión de tipo de interés cuya duración pactada sea superior a 12 meses.

Esta compensación, que afecta a los préstamos y créditos hipotecarios formalizados con posterioridad al 9 de diciembre de 2007, siempre que la hipoteca (garantía) recaiga sobre una vivienda y el prestatario (deudor) sea persona física o empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto de sociedades, trata de resarcir a la entidad bancaria cuando se cancela anticipadamente el préstamo o crédito y la cancelación genere una pérdida de capital a la entidad. En todo caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada.

En la escritura de préstamo o crédito hipotecario, debe contemplarse cuál de las modalidades que se indican a continuación es la aplicada para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés:

1. Un porcentaje fijo que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.

2. La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada conforme a la diferencia entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito cancelado.

Conforme a lo indicado en la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, para los créditos o préstamos hipotecarios referidos a tipo de interés fijo o variable cuyo periodo de revisión sea superior a doce meses, no cabe comisión por amortización anticipada total o parcial. Sin embargo, sí que se puede pactar una compensación por desistimiento y/o una compensación por riesgo de tipo de interés.

En relación a la compensación por desistimiento, que establece una compensación respecto de la pérdida que sufre una entidad bancaria por el desistimiento unilateral del contrato, puede pactarse tanto en los créditos o préstamos hipotecarios a tipo de interés variable cuyo periodo de revisión sea igual o inferior a 12 meses, así como para los créditos o préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo o variable cuyo periodo de revisión sea superior a doce meses, siempre que se hayan formalizado con posterioridad al 9 de diciembre de 2007 y se den las condiciones establecidas en la Ley 41/2007.

Además de esta compensación, la Ley 41/2007 de 7 de diciembre establece una compensación respecto de la pérdida que sufre una entidad bancaria por el desistimiento unilateral del contrato (compensación por desistimiento).

Tanto la compensación por desistimiento como por tipo riesgo de tipo de interés deben estar determinadas en el contrato y en la oferta hipotecaria que facilita la entidad bancaria, por lo que conviene informarse detalladamente de todas las condiciones del préstamo o consultar a la entidad bancaria en caso de tener cualquier duda.