Què és la compensació per risc de tipus d'interès

La Llei 41/2007, de 7 de desembre, de regulació del mercat hipotecari, preveu el cobrament d'una compensació per risc de tipus d'interès en els supòsits de cancel·lació subrogatòria i no subrogatòria, total o parcial, dels préstecs o crèdits hipotecaris, que es produeixin dins un període de revisió de tipus d'interès amb una durada pactada superior a 12 mesos.

Aquesta compensació, que afecta els préstecs i crèdits hipotecaris formalitzats amb posterioritat al 9 de desembre de 2007, sempre que la hipoteca (garantia) recaigui sobre un habitatge i el prestatari (deutor) sigui persona física o petita empresa a l'efecte de l'impost de societats, intenta rescabalar l'entitat bancària quan es cancel·la anticipadament el préstec o crèdit i la cancel·lació genera una pèrdua de capital a l'entitat. En qualsevol cas, la compensació no pot excedir l'import de la pèrdua generada.

L'escriptura de préstec o crèdit hipotecari ha de preveure quina de les modalitats que s'indiquen a continuació s'aplica per al càlcul de la compensació per risc de tipus d'interès:

1. Un percentatge fix que haurà d'aplicar-se sobre el capital pendent en el moment de la cancel·lació.

2. La pèrdua, total o parcial, que la cancel·lació generi a l'entitat, calculada de conformitat amb la diferència entre el capital pendent en el moment de la cancel·lació anticipada i el valor de mercat del préstec o crèdit cancel·lat.

De conformitat amb el que indica la Llei 41/2007, de 7 de desembre, per als crèdits o préstecs hipotecaris referits a tipus d'interès fix o variable amb un període de revisió superior a dotze mesos, no hi ha comissió per amortització anticipada total o parcial. Tanmateix, sí que es pot pactar una compensació per desistiment i/o una compensació per risc de tipus d'interès.

Quant a la compensació per desistiment, que estableix una compensació pel que fa a la pèrdua que pateix una entitat bancària pel desistiment unilateral del contracte, es pot pactar tant en els crèdits o préstecs hipotecaris a tipus d'interès variable amb un període de revisió igual o inferior a 12 mesos, així com per als crèdits o préstecs hipotecaris a tipus d'interès fix o variable amb un període de revisió superior a dotze mesos, sempre que s'hagin formalitzat amb posterioritat al 9 de desembre de 2007 i es donin les condicions establertes a la Llei 41/2007.

A més d'aquesta compensació, la Llei 41/2007, de 7 de desembre, estableix una compensació pel que fa a la pèrdua que pateix una entitat bancària pel desistiment unilateral del contracte (compensació per desistiment). Aquesta llei indica les quantitats màximes que pot percebre l'entitat bancària per aquest concepte:

- La compensació màxima per amortització dins els 5 primers anys de vida de la hipoteca serà del 0,50% del capital amortitzat.

- La compensació màxima per amortització posterior als cinc anys de vida de la hipoteca serà del 0,25% del capital amortitzat.

Tant la compensació per desistiment com per risc de tipus d'interès han d'estar determinades en el contracte i en l'oferta hipotecària que facilita l'entitat bancària, per la qual cosa convé informar-se detalladament de totes les condicions del préstec o consultar l'entitat bancària en cas de tenir qualsevol dubte.