Compensación por desistimiento de una hipoteca

La compensación por desistimiento es un importe que pueden cobrar las entidades bancarias cuando se cancela o se amortiza parcial o totalmente un préstamo. Esta compensación está regulada en la ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y de otras normas del sistema hipotecario y financiero, permitiendo a las entidades financieras recibir un dinero adicional por los trámites administrativos correspondientes, y como compensación por lo que dejan de ganar (lucro cesante), ya que no percibirán los intereses del capital amortizado. En cualquier caso, se establecen los siguientes requisitos y límites:

Las entidades financieras pueden cobrar hasta un 1 % del importe amortizado o cancelado en un préstamo hipotecario a interés variable, cuando la devolución no sea debida al cambio del préstamo a otra entidad (subrogación de hipoteca).

Para personas físicas con una hipoteca variable o fija sobre una vivienda, la Ley habla de las siguientes condiciones:

• Hasta un 0,5 % de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se hace dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo.
• Hasta un 0,25 % de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se realiza después de los primeros cinco años del préstamo.
• Las entidades podrán ofrecer una compensación inferior a las establecidas por la Ley.

En los préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo y mixto la Ley establece el cobro de una compensación adicional a la de desistimiento. Se trata de la compensación por riesgo de tipo de interés. Solo se puede cobrar a los préstamos hipotecarios fijos con un plazo superior a 12 meses.

La entidad financiera podrá pactar libremente el importe de esta compensación. Eso sí, su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

Por último, la entidad debe fijar cuál de las 2 siguientes modalidades es aplicable en caso de amortización anticipada:

• Un porcentaje fijo, a aplicar sobre el capital pendiente de amortizar.
• La pérdida total o parcial que la cancelación produzca a la entidad. En este caso, la entidad debe también abonar al cliente, en la misma proporción, la ganancia que se produzca, en su caso.