Compensació per desistiment d'una hipoteca

La compensació per desistiment és un import que poden cobrar les entitats bancàries quan es cancel·la o s'amortitza parcialment o totalment un préstec. Aquesta compensació està regulada en la Llei 41/2007, de 7 de desembre, per la qual es modifica la Llei 2/1981, de 25 de març, de regulació del mercat hipotecari i d'altres normes del sistema hipotecari i financer, i permet a les entitats financeres rebre uns diners addicionals pels tràmits administratius corresponents, i com a compensació pel que deixen de guanyar (lucre cessant), ja que no percebran els interessos del capital amortitzat. En qualsevol cas, s'estableixen els requisits i límits següents:

Les entitats financeres poden cobrar fins a un 1% de l'import amortitzat o cancel·lat en un préstec hipotecari a interès variable, quan la devolució no sigui resultat del canvi del préstec a una altra entitat (subrogació d'hipoteca).

Per a persones físiques amb una hipoteca variable o fixa sobre un habitatge, la llei parla de les condicions següents:

• Fins a un 0,5% de la quantitat amortitzada anticipadament, si l'amortització es fa dins dels cinc primers anys de vida del préstec.
• Fins a un 0,25% de la quantitat amortitzada anticipadament, si l'amortització es fa després dels primers cinc anys del préstec.
• Les entitats podran oferir una compensació inferior a les establertes per la llei.

En els préstecs hipotecaris a tipus d'interès fix i mixt, la llei estableix el cobrament d'una compensació addicional a la de desistiment. Es tracta de la compensació per risc de tipus d'interès. Només es pot cobrar als préstecs hipotecaris fixos amb un termini superior a 12 mesos.

L'entitat financera podrà pactar lliurement l'import d'aquesta compensació. Això sí, el seu cobrament només serà possible si la cancel·lació suposa una pèrdua per a l'entitat, la qual cosa passarà normalment quan els tipus de mercat siguin, en el moment de la cancel·lació, més baixos que el que esteu pagant.

Finalment, l'entitat ha de fixar quina de les 2 següents modalitats és aplicable en cas d'amortització anticipada:

• Un percentatge fix que s'aplicarà sobre el capital pendent d'amortitzar.
• La pèrdua total o parcial que la cancel·lació comporti per a l'entitat. En aquest cas, l'entitat també ha d'abonar al client, en la mateixa proporció, el guany que es produeixi, si escau.