Todo lo que debes saber al comprar una vivienda de segunda mano

Comprar una vivienda de segunda mano es, hoy en día, una de las opciones más apetecibles al independizarse o, también, si lo que se busca es una mejora del inmueble en el que se vive. En este artículo, y con detalle, vamos a explicarte en qué consiste y cuáles son los pasos a dar para comprar una casa de segunda mano (incluyendo los documentos que se necesitan para “poner en marcha” el proceso de compraventa) y, también, quién se “encarga” de pagar los gastos que se generan en él. ¡Sigue leyendo para enterarte de todo!

Una vivienda de segunda mano es aquella que ha pertenecido a una o más personas (distintas al promotor).

Lo primero, y antes de adentrarse en lo “burocrático”, es bueno que se realice lo siguiente:

Antes de comprar la vivienda de segunda mano

• Establecer un presupuesto: al igual que en las viviendas de obra nueva, saber el dinero con el que se cuenta para la compra de una vivienda de segunda mano es importante. Además, hay que tener en cuenta que la hipoteca puede no cubrir el 100% de su precio (lo habitual es que lleguen al 80%) y que si se desean hacer reformas habrá que contar con el presupuesto.
• Buscar la vivienda: una vez se establece el presupuesto para la compra de la vivienda, lo siguiente es encontrarla (en base a unos criterios: zona, tamaño, número de habitaciones, etc.). Lo habitual es que se visite más de un inmueble y cada uno de ellos se tiene que “revisar” a fondo (para conocer el estado en el que se encuentra). Es recomendable, entre otras cosas, que se pregunte por la ITE (Inspección Técnica de Edificios), en la que se indica si el edificio reúne los requisitos de seguridad. Si es favorable, el siguiente paso es comprobar que no tiene cargas (para lo que basta con solicitar una nota simple, en la que se indica el nombre del titular y si existe alguna carga, por ejemplo, con la hipoteca) o deudas (por ejemplo, en el pago de la comunidad o del IBI), ya que se traspasan al nuevo propietario, con la firma del contrato, siendo, desde ese momento, responsable de su pago.
• Analizar la zona: además de analizar la vivienda, antes de comprarla, hay que visitar el barrio en el que se encuentra y ver, por ejemplo, si cuenta con los servicios que se necesitan (colegios, centros médicos, etc.).

Para comprar la vivienda de segunda mano

• Firma de la reserva o precontrato: previamente a la compra de la vivienda de segunda mano, y no siendo obligatorio (en ningún caso), es habitual que se firme una reserva o precontrato (con el objetivo, por una parte, de que el vendedor tenga la garantía de que la transacción se va a realizar y, por otra, de que el comprador asegure que la vivienda no se vende a otra persona). Es un documento que, siendo privado, tiene validez legal, por lo que ambas partes deben cumplir con lo que se establezca en él.
• Firma del contrato de arras: es un acuerdo al que llegan el comprador y el vendedor que, con el pago de una cantidad, formaliza el compromiso de compra de la vivienda. El importe que se abona, o anticipo, representa un porcentaje del precio total del inmueble (suele ser el 10%) y, como se ha indicado, garantiza que el “dueño” de la vivienda no la va a vender a otra persona y que el comprador la adquiere. Si el comprador incumpliera el contrato que se ha firmado, perdería el dinero. Si, por el contrario, lo hace el vendedor, tendría que abonar el doble de lo pagado.
• Elevación del contrato a escritura pública: es el momento en el que el notario deja constancia del cambio de propietario de la vivienda. Tras ello, el comprador tendrá que abonar, en los 30 días siguientes, el ITP (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y el vendedor, según el caso (conviene consultarlo), hará lo propio con la plusvalía municipal y fiscal. 

Tras las compra de la vivienda de segunda mano

• Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad: es un trámite que se ha de realizar al comprar una vivienda, sobre todo si va a solicitarse una hipoteca. Se tiene que hacer en un plazo de 60 días desde que se firma el contrato de compraventa. 
• Pago del IBI: en las casas de segunda mano, al igual que en las de obra nueva, se tiene que abonar el IBI, un impuesto, de índole ‘municipal’, que se paga anualmente y cuyo importe depende del Ayuntamiento. Junto a él, y solo en algunos municipios, se “liquidan” otros impuestos, de índole ‘local’ como, por ejemplo, el de la basura.
• Dar de alta los suministros: el comprador tiene que informar del cambio de titularidad de la vivienda, tras su adquisición, a las comercializadoras y/o distribuidoras, así como del nuevo número de cuenta al que se “pasarán” los recibos de, por ejemplo, la luz, el gas o el agua.

La documentación necesaria a la hora de comprar (y vender) una vivienda de segunda mano es la siguiente:

Relativa a la vivienda

• Cédula de habitabilidad: acredita que la vivienda es apta para ser habitada. Tiene una vigencia que oscila entre los 5 y los 15 años (dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble).
• Certificado energético: detalla la cantidad de energía que se consume en la vivienda (en condiciones normales).
• Planos de la vivienda: muestra la distribución del inmueble.
• Nota simple: indica el nombre del propietario de la casa, además de su superficie y su distribución. Se expide en el Registro de la Propiedad.
• IBI: en concreto, el último comprobante de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
• Escritura de compraventa: en concreto, una copia de la escritura de la vivienda, la cual se puede adquirir en la oficina del notario en la que se haya realizado la compraventa del inmueble.
• Facturas de los suministros: en concreto, una copia de las facturas de los suministros de los que disponga la vivienda (habitualmente, el agua, la luz y el gas), con las que será más fácil el cambio de titularidad.

Relativa al edificio

• Certificado de ITE: indica el estado de conservación de la vivienda. Solo es necesario si la antigüedad del edificio es superior a 15, 30 o 45 años (dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble).
• Certificado de ‘deuda cero’: acredita que la hipoteca de la vivienda está completamente pagada. Se puede solicitar en el banco que la concedió.
• Estatutos de la comunidad: reúne las normas de la comunidad de propietarios en la que se ubica la vivienda.

Además de estos documentos tanto el comprador como el vendedor del inmueble deberán presentar el DNI en vigor. 

En el proceso de compra de una casa de segunda mano existen una serie de gastos que garantizan el éxito de la transacción. A continuación explicaremos qué gastos corresponden al comprador de la vivienda, y cuáles tendrá que abonar el vendedor: 

Gastos de la compraventa de la vivienda que paga el comprador

• Gastos notariales del proceso. 
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Elevación a la escritura pública.
• Gestoría.
  

Gastos de la compraventa de la vivienda que paga el vendedor

• Plusvalía municipal.
• Plusvalía fiscal.

En cuanto al pago del IBI, teóricamente, lo paga el propietario del inmueble al 1 de enero de cada año, aunque lo normal es que el vendedor pueda repercutirlo de forma proporcional sobre el comprador siempre que se pacte entre las partes.