Comprar un piso para alquilar ¿es rentable?

Son varios los motivos que hacen de la compra de una casa, para alquilarla a posteriori, una opción atractiva:

• Comprar una vivienda es complicado. Esto ha hecho que el alquiler se convierta en una opción a tener en cuenta, ya no solo por los más jóvenes, aumentando la demanda de inmuebles para subarrendar.
• Comprar una vivienda para alquilar, teniendo en cuenta lo anterior, asegura la recepción de un ingreso recurrente a final de mes (en concepto de ‘alquiler’), de una cuantía establecida por uno mismo.
• Comprar una vivienda para alquilar, además, posibilita la desgravación de un 60% en el IRPF (a nivel estatal), a lo que se sumarían las ventajas fiscales que ofrece la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la casa.
• Comprar una vivienda hace que, una vez adquirida, se tenga un bien ‘en propiedad’ que luego podrá alquilarse para rentabilizarlo o, llegado el momento, venderlo a un tercero.

Comprar un piso para alquilar suele ser, en la mayoría de los casos, una “buena decisión”. Sin embargo, y para saber si alquilar esa casa que “recién” se ha adquirido en propiedad es rentable, no hay que tener en cuenta, únicamente, los ingresos que aporta, también los gastos.

Gastos que derivan de la compra de la casa (para alquilar)

En primer lugar, hay que valorar los gastos iniciales que se van a tener para comprar la casa (que luego se alquilará), que son: 

• Entrada: suele oscilar entre el 20% y el 30% del precio de compraventa de la casa.
• IVA: suele ser del 10%, salvo en las VPO que baja al 4% (se recomienda, además, revisar la normativa, ya que no todas las Vivienda de Obra Pública se puede alquilar de inicio).
• Coste de la tasación: con la que se establecerá la hipoteca. 
• ITP: se abona en el caso de tratarse de una vivienda de segunda mano. 

A los anteriores, y en segundo lugar, hay que sumar los costes que derivan del préstamo hipotecario (si se solicita), a los que se unen (aunque no siempre se incluyen) la comisión de apertura, de amortización anticipada y de subrogación.

Por último, hay que valorar el dinero a invertir en una “posible reforma” o en “arreglos” que necesite el inmueble, en la/s derrama/s que puedan quedar pendientes (o estén en curso), etc.

Gastos que derivan de la casa (tras su compra)

Al comprar una vivienda para alquilar, hay que fijarse bien en la cuantía de los gastos fijos (esos que, sí o sí, se abonan todos los meses, como la luz, el agua, el gas, la comunidad o el IBI, por ejemplo) de la vivienda. También es importante que se estime una cantidad en concepto de “mantenimiento”, ya que es posible que, durante el año, se tengan que realizar “intervenciones” para subsanar averías.

¿Invertir en pisos para alquilar es rentable? ¡Compruébalo!

Para saber si comprar y alquilar un piso es rentable, con la información que hemos proporcionado, se puede utilizar la siguiente fórmula:

Rentabilidad = (Ingresos netos - Gastos / Precio de la vivienda) x 100

Ejemplo:

Si partimos de los siguientes datos:

• Ingresos (por alquiler): 12.000 €
• Precio de compraventa de la vivienda: 250.000 €
• Gastos (relativos a la inversión inicial): 50.000 €
• Gastos fijos: 1.200 €.
• Gastos de mantenimiento: 1.000 €.

Rentabilidad = ((12.000 - 2.200) / 300.000) x 100 = 3,26 %

A la hora de elegir el piso a comprar, para luego alquilarlo, hay aspectos que deben valorarse (de cara a “mejorar” la rentabilidad):

- Buscar una casa que, inicialmente, no requiera de reformas (o, de necesitarlas, que sean mínimas). Esto hará que la inversión inicial, al comprar la casa, sea menor y, con ello, que la rentabilidad crezca.

Encontrar una vivienda que, a ser posible, disponga de “añadidos” como, por ejemplo, terraza (en la propia casa) o piscina y/o zonas ajardinadas. Esto añadirá un ‘plus’ al alquiler (y a una posible venta en el futuro).

Además, si se quiere rentabilizar el alquiler de una vivienda (comprada para ello), también puede arrendarse por habitaciones.

¿Dónde se debe comprar una vivienda para alquilar?

Otro de los aspectos a “mirar” antes de invertir en una casa para alquilar es su ubicación. Si se da el paso, se recomienda la adquisición de una vivienda que se encuentre en una zona en auge, que disponga de servicios y ocio, y que cuente con buenas comunicaciones (metro, autobús, etc.). Si necesitas ayuda, para conocer qué zona es mejor, BBVA pone a tu disposición la herramienta BBVA Valora.